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保利南泰路项目入市进入倒计时模式了。

据悉，这个提前锁定海珠热销榜单的项目正在全力冲刺4月中旬开放示范区的营销节点，应该要抢五一开盘的节点。

相应而来的是，海珠西各大楼盘陆续进入降价出货模式。

01.

最先看清市场的是中建天钰，建面约100㎡四房户型年前总价门槛490万，如今总价门槛430万，直降60万。

这个项目规划3栋住宅，层高31-32层，使用率120%，2027年9月30日交房。

项目距离地铁广佛线石溪站约700米，虽说距离不算远，但是由于学校、噪音、交通拥堵问题，前期销售进度缓慢，降价之后已有明显提速。

接着就是广纸板块的越秀熙悦江湾，前不久突然启动了一场内部认购。

建面约86㎡三房两卫，总价门槛399万，对比开盘价打了个8折，消息一出，瞬间点燃市场，售楼部久违地热闹起来了。

对比中建天钰，越秀熙悦江湾更靠近地铁站，外部配套成熟，但是容积率高、层高57层属于超高层，内部居住体验相对差一点。

此外，中交天翠在去年年底就已率先降价，项目距离地铁2号线/广佛线南洲站约700米，共享绿城馥香园配建的五中附小，项目是海珠难得的配建公园配套的楼盘。

而板块内还有另一个六边形战士，保利燕语堂悦入市以来一直保持很好的去化流速，当前只剩少许尾货，绿城馥香园主力在售2/3栋，处于尾盘阶段，现在谈价有机会拿到相对理想的价格。

接下来，随着保利南泰路项目的正式亮相，海珠西的竞争格局将会重新洗牌，其它竞品想要出货就没那么容易了，那么这个项目是有怎样的实力可以在入市前就已吸引全市眼球？

02.

1.交通：三线交汇，通勤条件独一档

项目处于地铁2/8/11号线三线交汇的黄金枢纽，其中距离地铁2/8号线昌岗站约900米、距离地铁2/11号线江泰路站约550米、距离地铁8号线宝岗大道站约400米，这个通勤条件在海珠乃至广州都是独一档的。

2.教育：省一级名校就在家门口

项目配建27班小学，已明确由海珠第一梯队老牌名校昌岗中路小学领办，纳入昌岗中路小学集团。

初中方面，根据现有分配政策可能是海珠第四组，初中教育预期是可以的。

3.商业：自建综合体，坐拥板块成熟配套

项目自身规划约20万㎡的商业综合体（商业+写字楼+酒店），商业地块当前已经动工，可能采取政府+联星村物业轻资产运营的模式。

4.产品：低密高层，高使用率

项目规划9栋住宅，容积率3.4，塔楼32层、板楼30层，主力聚焦约90-110㎡刚需/刚改三四房，还有偏改善的132㎡四房产品，搭配一栋定位高端纯粹的170㎡板楼大平层。

首开预计推售1/9/10栋，其中1/10栋2梯6户、临近南泰路主干道，9栋2梯5户、临近学校，可能会有噪音的干扰。

可以看出项目的产品逻辑：通过90㎡卡住总价门槛，通过110-132㎡承接刚改/改善置换客群，通过170㎡板楼树立品质标杆。

在“新规”、“板楼”和“学铁商”的三重加持下，项目足以对海珠西的一二手楼盘形成“降维打击”。

说到价格，项目吹风价是6万+/㎡，对比竞品确实贵了不少，也有业内人士预测开盘可能有“5字头”惊喜。

从当前的市场反应来看，保利南泰路项目已经提前倒逼海珠西各大楼盘降价出货，这对于购房者来说反而是好事，如果当前有购房计划的，这是谈价和入手的时机。

不管怎样，海珠西这次终于等来一个相对符合预期的“全能盘”，保利南泰路项目的入市将会改变海珠西的楼市格局。

90㎡起步，新规产品“卷”出新高度

保利南泰路的定位很清晰——主力户型为约90-110㎡左右的刚需、刚改三四房，搭配一栋170㎡板楼大平层。

整个小区总共9栋楼，户户朝南，预计首推的1、10、9栋，货量加起来约500多套货。

1栋分析

1栋为3梯6户，靠近南泰路，但小区大门与南泰路之间是有退让的，而且南泰路不是主干道，一般情况下车流量不会很多，应该还好。

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