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楼盘规划

建发·灏云：备案名（云畔公馆），地处：晋安中路东侧、福新支路北侧，晋安河边。

项目占地50亩，规划10栋20-33F的高层第四代住宅，主推面积149-220平，精装2T2产品，合计556户，物业费5.9元/平，纯商定位。

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楼盘土拍

2023年11月28日，守正以27.03亿拿下宗地2023-54号浦下地块，溢价率17.62%，楼面价26592元/㎡，地块面积：50.82亩；容积率：3.0，限高：100米。

分析：去年底最后一场土拍，守正拿下鼓楼边的纯商地块，相比于上一场鼓台核心地块集中供应，建发和保利接连拿地，来到这一场，激烈程度有所放缓。

对于守正而言，长乐新晋房企，一直以操盘高比例安商房为主，不过从上一场土拍开始，面对核心地块，房企就频频举牌，拿地意愿极高。

虽然最终未能如愿，但是表现出来的魄力足够强势，在这一场土拍，唯一的核心地块，在房企势如破竹的形态下，最终顺利拿下。

这也算是在土拍市场少有打破垄断的一次。

最终还是与建发合作开发，仅仅只是做一个地块的供应方。

对于地块的价格，只能算中规中矩，一河之隔的高工地块，拍出了3.8W的楼面价。

对比而言，一个鼓楼的身份，楼面价差了1.2W，存在一定优势。

奈何近期的土拍，周边的两幅纯商地块，价格也在走低。

鼓楼的机械厂地块楼面价2.57W，晋安的仅1.6W，一下子也拉低了项目预期。

从地块的指标来看，面积适中，容积率3.0，限高100米，不算太优质，只是这几年高容积率地块多了后，也不算夸张。

地块的形状虽然不规整，不过面宽够大，对于打造社区有一定优势。

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户型情况

项目主打4个面积段户型，由于是第四代住宅，又分成奇偶层，实际达到8种户型。

149平：四房两厅两卫，2T2，大面宽布局，客餐厅一体化设计，空间感更强，由于是高层住宅，所以公摊不低，不过对比近年同面积的产品，比如天琴湖等，户型的优势更明显。

对于第四代的前庭后院，项目的偶数层采取南向的长阳台，独享，奇数层采取分隔，主卧搭配侧边阳台以及一个不算独立的中间庭院，对于第四代主要还是隐私以及采光。

从备案单价来看，奇数层比偶数层贵不少，偶数层的面积更大一些。

169平：四房两厅三卫，2T2，四开间朝南，独立客餐厅，南北对流，在户型布局上，主卧占据较大面积，对于这个面积段而言，客厅面宽差点意思，对于次主卧的卫生间，依靠阳台做采光，存在一定隐私问题。

至于奇偶层的设计，与上面的户型完全一致，一个是南向长条的庭院，一个是分割的。

189平米：四房两厅三卫，2T2，169平米的升级版，户型基本一致，主要就是一间卧室改到北面，客厅空间增加不少。

220平米：五房两厅三卫，2T2，布局有所改变，采取了大平层常用的侧边客餐厅，做到L的转角采光，搭配左侧和南侧的内河，有一定景观，主卧同样占据较大面积，不过北侧的两房空间都相对一般。

对于这个户型，最好的联想就是当初的融侨云津209平，项目额外做了个第四代的产品升级。

综上，对于项目的户型设计而言，基本都是中规中矩，看不到过于出彩的特色，在第四代的设计上，四个户型的设计都一致，由于地块面宽较大，所以项目的户型也基本是大面宽的设计。

只不过在近期不少新品，比如建发自己的产品，都有很多特色存在，对于这个项目而言，亮点稍显一般。

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区位情况

项目位于晋安区，与鼓楼一河之隔，距离地铁4号线+F1，500米，距离世欧、泰禾、东街口2公里左右，距离省立医院1.3公里，交通、医疗、商业都相对完善。

项目一河之隔的鼓楼周边存在一附小，实小等，作为陪读房也足够匹配，当然自身的划片就没有太大预期。

项目南侧、左侧都是内河，能保持一定的空间视野。

如果按区位划分，虽然房企一直以鼓楼做宣传，但是更符合某个网友经常提及的二内晋。

至于项目的负面，项目右侧福州第四十三中学，即未成年人专门学校，同时还存在庙宇。

项目南侧地块，规划是中小学用地+部分住宅用地，未来可能存在一定的噪音影响。

除此之外，还有群友以前聊到过的项目的地块，在北侧中间是一条马路对冲，存在一定风水敏感话题。

综上，对于项目的区位，地处晋安区二环内，周边的配套足够完善，不过也存在比较明显的负面，对于部分地缘客，特别是非必须鼓楼牌子的地缘改善，有较大吸引力。

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价格情况

项目已经上市，不过风声不算大，以网络消息为例：首开楼栋：1# 2# 9#，共160套。

1#均价37000元/㎡ ，2#均价40000-42000元/㎡，9#均价43000元/㎡。

从备案价来看，1#4.1W，2#4.66W，其中奇数比偶数贵4K，对比网络的均价，相当于备案价9折左右。

顺便对比其他改善新盘看看：

1、建发瑞云：楼面价2.87W，精装4.4-4.8W

2、保利屏西天悦：楼面价2.86W，精装4.6-5.3W

3、建发璞云：楼面价2.68W，精装售价4.85W+40W车位

分析：对于项目的售价，由于首期的楼栋，靠近特殊学校+庙宇，所以价格相对较低，特别是对比项目的220平产品，靠近晋安河的视野优势，存在一定价格差。

从首期的均价4.2W左右来看，和此前房企上市的瑞云类似，瑞云的沿街楼栋，给出的优惠价，精装中层4.4W左右，从楼面差价来说，价格基本接近。

从项目的产品定位来说，这次四个面积段，分配的比例比较适中，相比于房企的部分偏刚改盘，这个项目的改善氛围更浓一些。

这个定价对于地缘刚改的选择也算匹配，只不过目前市场存在一定的困扰。

虽然50亩地块，但是配合高容积率房源达到556套，对于目前的改善盘而言，这个体量不算少。

周边供应不少地块，后续的竞品不少，加上台江等供应，都是潜在的竞争。

虽然一直以鼓楼的高工做对比，但是目前的市场，每个产品段的定价都有自己的局限，甚至自身的社区定位，也决定了自己的上限。

如果以目前周边的供应来说，项目的价格虽然谈不上高溢价，但是后续的保值难度依旧不低。

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楼盘总结

项目位于晋安区二环内，优势在于纯商定位，周边配套相对完善，地缘改善有一定需求，特别是对于承接鼓楼外溢客源，项目劣势在于存在庙宇特殊学校等，周边的供应不低。

近期的改善新盘，都呈现一个趋势，雷声大雨点小，上市前预期拉高，上市后非常沉默。

可能这就是目前改善市场的转变，对于购房者而言，依旧还是评估预算，不急就等后续地块上市做对比。

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