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招商海晏府

照见，深圳向世界崭露的锋芒

远见，前海擎画未来的雄心

2026，招商蛇口献给盛世深圳的定标作品

仅151席，每一席皆高定

均价：约13.5万

套均总价：约1900-2900万

仅151套纯住宅，本次推108套

139m²，三/四房，2梯3户，塔楼；采用品字形结构，巧妙化解了传统塔楼的弊端，中间户也能实现三面采光，端头户则保持通透，在视野与功能性上取得平衡；

176m²、194m²，三/四房，2梯2户，纯板楼；南北通透与空间舒展。设计大面宽短进深，类似传统顶级平层豪宅的格局，舒适度高；

占地约8287平，建面25600平；

栋数，3栋；

总层高23层，单层高3.1-3.3米；

楼栋高度，限高80米；

容积率3.1；

车位数，254，住宅车位比，1:1.23；

产权，70年（2025-2075)；

竣工时间，2029年，精装交付，户户定制；

学校配套，南山第二外国语学校（集团）桂湾学校；

物业费，7.98m／月

项目特点：智慧小区，人车分流封闭小区，无人才保障房；

开发商，深圳市招榕置业有限公司；

海晏府，深圳市招榕置业有限公司开发，招商局旗下企业。位于前海合作区桂湾片区桂湾一路与梦海大道交汇处，前海桂湾最北端，紧邻双界河，对面就是宝中。边而不偏，可完美承接宝中顶配生活圈+享受前海金融发展红利。景观、生态资源也是绝佳，海晏府东西侧是公园绿地，北向是双界河公园，衔接欢乐港湾及前海石公园；西面则是前海湾，拥有河景+海景双重景观。

唐代郑锡曾言，"河清海晏，时和岁丰。"

"海晏"取自这一传统文化意象

寓意国家繁荣安定、天下太平

"府"字则彰显私家宅邸与生俱来的圈层认同

「招商海晏府」

在世界瞩目的全球创新高地﹣﹣深圳

立足世界湾区之心，以最后一块头排河景住区

兑现真正低密纯粹的「滨水」封面

天穹倾海处，浪潮正年轻于前海湾畔

温润沙岸谨呈151席 「藏府」宅邸

取石之厚重，为基业永恒

汲水之灵韵，成气象万千

循木之风骨，守生长契约

于此，沉淀盛世东方的居住哲思

居，可观海河入画； 心，可藏天地丰饶

世界潮前，我心海晏

深圳共规划7个金融聚集区，桂湾金融企业占比已超70%，截至24年12月前海深港国际金融城累计引进金融机构322家，其中港资外资占比约25%。吸引了渣打、惠理等140家风投创投及国际资管等机构入驻，管理基金规模达到1800亿元。

前海。前海规划，是深圳前海深港现代服务业合作区实施的国家级发展战略。2023年12月10日《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》新增“深港深度融合发展引领区”和“现代服务业高质量发展高地”战略定位，构建“一心一带双港五区”空间结构，涵盖了前海深港合作区金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业、专业服务业、公共服务业六大领域。将前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，结合广东、深圳和香港的优势，在国家政策支持下，在前海发展现代服务业上取得新突破。

南山区。南山区成为我国首个GDP过万亿元的地市辖区。南山区是粤港澳大湾区重要的科技创新和产业制造中心，经济总量甚至超过一些欧洲国家。

“万亿”，来自“新质”动能的坚实支撑。统计数据显示，当地战略性新兴产业增加值占GDP比重达60%。地处阳台山南部余脉和塘朗山之间的南山谷地，是知名的“机器人谷”。目前南山已拥有20余家机器人整机企业、超200家上下游企业、超千家人工智能规上企业。

“破万亿”的背后，是蓬勃发展的企业集群。目前，南山区上市公司已超200家，数量比肩一些省份。南山持续优化创新环境，服务区域60多万家经营主体，推动构建“大企业顶天立地、中小企业铺天盖地、创新企业开天辟地”的“热带雨林”生态。

01.

稀缺地段

深圳最后的国际金融CBD塔尖

桂湾唯一河景头排宅地

这个地段有多稀缺？可从两大层面理解。

首先，前海桂湾是深圳的3.0版CBD，国际滨海金融中心。

如果说深圳湾是深圳滨海中心城区建设的初步尝试，前海就是集大成之作。

过去40多年，深圳一路向西发展，城市中心也一路西移——从福田到南山再到前海。扩容到前海，已经到极限了，因为深圳市中心不可能延伸到机场区域，所以前海其实是深圳最后一个龙头高地。

从一片滩涂到城市新中心的变化过程，是楼市升值最确定、最大的机会，这两个要素缺一不可，而前海就是深圳最后一个这样的超级机遇。错过前海，以后深圳大概率再也不会有成长性如此巨大的中心出现。

招商海宴府位置示意图

其次，桂湾是前海最成熟的区域，待开发宅地仅剩2宗。

作为前海核心的核心，桂湾被定位为“国际金融中心”，在规划之初，居住用地占比就只有约16.66%，这意味着，住宅在桂湾本就是一种被严格限量的顶级城市资源。

同时，桂湾还是前海三湾中，发展最成熟、落地配套最丰富的区域。

放眼桂湾，仅约3.65平方公里的面积上，3公园、4商业、5轨交，任何一个地方的城市配套都没有如此之高浓。

前海综合交通枢纽（在建）未来必是拉动片区再一次跃升的关键所在，5轨交+2城际线路，直达香港和香港机场，国际枢纽的建设完成必定会让这里成为大湾区的原点和动能，是大湾区生命力蓬勃发展之地。

打开深圳地铁线路图，整个南山区，唯一有已建成的三轨交汇的地方，只有前海湾和后海及其相邻的一站，可见前海在政府端的定位能级，是当下比肩但未来会超越后海的。

桂湾公园、前海石公园，周末的时候已被帐篷和露营人群覆盖，这里生机勃勃、充满年轻和生活的气息，还有招商海晏府楼下的前海中心河公园（25年12月由双界河更名为前海中心河），要知道与之对应的后海中心河旁边在售的住宅是哪个，正是验资2000万、套均七八千万的信悦湾，可见这条河的规划能级提升，相信落地时间更是指日可待。

拍摄于前海石公园

在桂湾，每周逛一个商城，一个月都不重样。山姆旗舰店、万象前海、前海卓越intown壹方汇，未来前海国际枢纽还有约19万方的超级商业，距离招商海晏府只有约700米，步行可达，是真正的步行即可享受的商圈。

居住用地规划占比少+建设起步早、发展成熟，双重因素造就桂湾住宅非常稀缺。

招商海晏府之前，桂湾已经断供4年，上一次宅地出让，还要追溯到2021年；目前，桂湾更是仅余2宗住宅用地，招商海晏府就是其中之一。

唯二的两宗宅地中，仅招商海晏府占据无可复制的头排临河坐标，当属桂湾唯一。

在深圳最后一个龙头中心前海，作为先导区桂湾的唯一头排临河住宅，招商海晏府是仅此一个的存在，地段稀缺性拉满。

更重要的是，整个桂湾，【新规】宅地仅此两块，且地块小套数少，新房售价取决于开发商定价，二手房售价则取决于供需关系，新规住宅在未来桂湾的二手房市场里，享有相当大的绝对定价权。

02.

稀缺产品

151席低密小高层

纯大户型+最高超100%使用率

稀缺地段、稀缺景观之上，是更加稀缺的产品。

招商海晏府地块，是2025年3月国家新版《住宅项目规范》（俗称新国标）发布后，深圳第一批出让的宅地之一，按照限高80m、容积率3.1标准打造，是深圳龙头中心首个新国标豪宅。

限高80m+容积率3.1，这种产品有多稀缺？

深圳人多地少、寸土寸金，尤其是福田、南山等核心区，供应多以旧改为主，最近10几年的住宅供应，普遍都是超高层，很多10-20万/㎡的豪宅都无法拥有低密享受，比如福田标杆盘深业中城、南山网红盘华润城润玺，层高约30-60多层，容积率在6-8。

更直观的一个对比，海晏府项目占地约8287㎡，套数151套，同在桂湾的悦桂府，占地约9412㎡，套数504套。

容积率对舒适度的影响相当大。从另一个角度讲，相当于在可以建504套房子的地块条件下建了151套房子，这些房子的价值自然不言而喻。

因此，80m的低密小高层在深圳，尤其是前海桂湾这种土地效率极高的龙头中心，非常罕见。

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