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保利下大垅项目，也就是保利星宸天奕，即将开发售楼部，一些详细规划信息逐步披露，今天针对户型、小区规划和优缺点等方面进行客观测评！

一、户型设计：格局正、得房率高

户型方面，都是两梯两户纯板楼，私梯入户，负公摊产品，整体设计比较优秀，说明保利还是有做好产品的能力。

125平户型，得房率107.4%，套内面积134平，四房三卫两厅，四开间朝南，南向面宽14.6米，客厅开间5米，面积约37.8平，主卧带270度观景窗户。

如果要说缺点，就是没有南向生活阳台，北向生活阳台不太实用，三个次卧都比较小，面宽在3米左右。北向次卧两侧都是卫生间。南向父母房是暗卫。

作为项目入门户型，总价必然最低，125平户型集中在东风路上和潘家坪路上，都会有一定的噪音干扰，开发商拿捏死死的。

142平户型，得房率110.5%，套内面积156.9平，四房三卫两厅，四开间朝南，南向面宽16.45米，客厅开间5.5米，面积约45平，主卧带270度观景窗户。

与125平户型相比，格局几乎一模一样，各个空间都会大一些，特别是餐客厅、主卧和南向父母套间，尺度升级明显。父母房卫生间升级为明卫。

缺点是两个次卧面宽还是3米，与125平户型一样，没有升级。北向次卧两侧都是卫生间。

173平户型，得房率108.5%，套内面积187.7平，四房三卫两厅，四开间朝南，南向面宽19.25米，餐客厅开间6.2米，面积56.3平，有4.8平米的南向生活阳台，主卧面宽来到了5.7木，带卫生间面积达到33.7平。

如果硬要说缺点的话，入户没有玄关；两个非套间次卧尺度基本没有变大， 还是3米和3.2米；北向次卧两侧都是卫生间。

195平户型，数量较少，分布在为楼王栋，南向是中央园林（长122米，宽64米），得房率11.36%，套内面积221.6平。

五房三卫两厅，五开间朝南，南向面宽22.7米，餐客厅开间7米，面积62.3平，有4.4平米的南向阳台，5.1米的北向阳台。父母房也是南向明卫。

次卧面宽还是只有3米-3.2米，北向次卧两侧都是卫生间。玻璃采光太好，玻璃房子一样，功耗较大。

不看价格的话，优选142平户型和173平户型。195平可能溢价偏高，125平户型不利因素较多。

二、项目规划：市中心低密楼盘

保利下大垅地块项目，地块位于开福中心核心区，总面积约100.6亩，分A、B、C三个区域。

各地块容积率：A 地块 2.09、B 地块 2.6、C 地块 2.82，项目规划 21 栋住宅，总户数约 1133 户，车位约 1034 个，车位比 1:0.91。

A地块原来限高100-150米，实际操作过程中，保利将三块进行均衡，控高基本都在100米之内，所有楼栋没有超过30层的（除开架空层）。

项目规划21栋高层住宅，B地块配备下沉庭院会所，三个地块通过天桥连接，基本每栋都做了架空层。预计2026年5-6月首开B地块。

A区只有3栋楼，设计有120与135两个户型，小区大门开在精英路上，这个地块偏小，南向楼间距其实做的蛮大，但是抵消不了南侧超高层的压抑感，价格可能会比较实惠。

A3# 朝东南方向做了一个侧身，主要是避开富兴时代御城180米的超高层，减少压抑感，西侧做了12平小户型，下图中左侧超高层就是富兴时代御城：

B区地块面积最大，有10栋楼，户型面积段120–135–160–185平，185平米户型只有两栋，B3栋和B6栋，位于小区中间，南向中央园林和会所，预计单价也会更贵。

C区有8栋楼，户型面积120到160平，楼栋进行了错列式排布，东侧是东风路，是一条主干道，噪音会大一点，所以东侧全部是120平的小户型。

三大地块通过人行天桥互联互通，社区园林景观共享互通。B 地块专属配置下沉庭院会所，提升高端居住体验。

三、楼盘优缺点

主要优点：

1. 市中心核心位置，虽然不像融华、绿城的位置那么多，但是周边有湖南最大的金融中心（四大行总部）、最集中的医疗配套（湘雅省妇幼等）、最齐全的商业配套。周边人群的购买力强。

2.成熟配套，几乎没有短板。

交通方面，市中心到哪里都不太远，不过距离地铁略远，距1/6号线湘雅医院站约850米。实际上这种小区业主坐地铁的需求没有那么大。

商业的话，400多米就到CFC富兴时代，北侧还有华创国际、天健城的商业，比较繁华。到湖南省博物馆、湘雅医院都在1公里左右。

教育方面，项目大概率配套九年制学校（规划中），目前暂时没有明确，大概率合作办学委托管理的分校，不会是核心卖点。

3. 体量较大，百亩大盘，密度低，容积率2.59，是市区几个纯新盘中最低的，三个地块方正，且未来会有廊桥连接，园林、功能区方面更加丰富。

4.新规产品，两梯两户私梯入户，负公摊得房率，产品力不错。

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特别说明：

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