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保利·涧山观奕这个盘还是有点传奇色彩的，算是今年洪山区楼市最大的一匹黑马。

首开之初，网上有很多声音并不看好这个项目，什么在二环外啊，面积太大等，但小妹可是从首开之前一直坚定的看好这个项目的；毕竟洪山核心区缺乏这样的改善项目，再加上隔壁保利大都会140㎡的户型在二手房市场换手率高，价格坚挺，说明潜在的客户量还是很大的。

果不其然，从7月13日首开到现在即将加推最后一栋，还不到4个月。前期剩余的货量也不多了，这样来看年底清盘是妥妥的。

最新动态：保利·涧山观奕，即将加推A1#，建面约132㎡三房，178㎡四房高层房源；前期B5#楼少量建面约122㎡三房、142㎡四房高层房源，均价约29000元/㎡；前期B2#少量建面约199㎡四房毛坯房源，整体均价约30000元/㎡左右。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

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楼盘聚焦：

1、前期基本售罄，仅剩少量房源

保利涧山观奕一共包含6栋住宅，分为A、B两个小地块，其中B地块5栋，A地块1栋，截至目前，B地块5栋住宅已全部推出，仅剩A地块最后一栋住宅待售。

保利·涧山观奕7月13日首开，总计6栋楼，已经推出5栋楼。

作为一个3W档的高改项目，很难出现连续的加推动作，涧山观奕不仅做到了，并且去化都还不错：首开部分楼栋日光，9月底加推，小户型产品日光，10月18日晚加推，再次趋近日光。

取证3次，总计推出237套房源，已经网签196套，网签率高达82.7%，还剩下41套未网签，主要集中在B5#，再加上A1#还有127套房源未推出，只剩下不到200套房源了。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

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再加上网签数据有一定的滞后性，说明真正未网签的房源真的不多了。这次即将加推的A1#真的就是最后一次上车的机会了。

2、全盘最后一栋A1#即将加推，得房率高达94%

A1#一共33层，2个单元，2梯2户，基本类似独梯独户的感觉。主推建面约132㎡三房和178㎡四房产品，套内得房率约90%，再加上独享的电梯前室综合得房率高达94%。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

A1号楼建面约132平米户型

只有最东头的一户，整体也还比较方正，主卧与次卧分开，主人房的私密性更强，而且主卧非常大，有独立衣帽间梳妆台，带浴缸的独立卫生间；阳台宽面依然十分可观，整体南向面宽约10.8米。

A1号楼建面约178平户型

这个户型就沿袭了之前户型的亮点，大开间、短进深，大面宽阳台，户型也非常的方正。

✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听] 要说涧山观奕143㎡户型是市面上设计最好的140㎡户型，那么这个178㎡户型就是目前市面上设计最好的180㎡户型，堪比市面上200㎡左右的大平层。

四开间朝南，南向面宽高达16.1米，整体的采光通风性非常好；LDKB一体设计，再加上8.6米的超长阳台，活动空间非常大；主卧套房270度转角落地窗，采光视野更好，再加上步入式衣帽间、独立浴缸，门口的储物室，主卧的舒适性极佳；而且南向双套房设计，让父母也能住的更舒服。

3、实景示范区已开放，品质呈现比较高

涧山观奕还有一点神奇的是，正式售楼部跟实景示范区都没开放就直接首开了，而且去化还接近日光。

不过，项目实景示范区在近期迎来了开放，从现场来看，也确实没让业主失望，品质呈现非常到位，豪宅范十足。

4、预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山区第一梯学校

按照最新的2024年划片范围，项目预计对口卓刀泉小学和卓刀泉中学；卓刀泉中学2024年中考成绩非常好，高分保护2人，示范率57.9%，普高率77.4%。

虽然最终要以交付后教育局划片为准，但是项目距离卓刀泉小学约400米，距离卓刀泉中学约600米，基本不会被划出去；而且以后上学接送非常方便，基本步行可达。

下面是更多测评：

一、整体情况

项目一共有A、B两个地块。其中A地块仅有A1#一栋楼，33层，2个单元，位于卓刀泉南路西侧；B地块有5栋楼，其中B1#、B3#、B4#17层，1个单元，B2#11层，1个单元，B5#33层，1个单元，位于卓刀泉南路和虎泉街交汇处。

A1#2个单元，每个单元均是2梯2户；B1#、B3#、B4#2梯2户；B2#是1梯1户大平层；B5#是2梯4户连廊结构。

除了B5#，其余楼栋都可以达到1梯1户，梯户比很高。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

二、楼盘整体数据

A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。

户均建面约161.7㎡，建面比较大，妥妥的大平层楼栋，而且车位比约1:2，配置很高。

A地块还带有一个2000㎡生鲜市场，在地块的东南角还有一个地铁出入口。

A地块技术经济指标：

A地块日照分析图：

A地块项目外立面效果图：

B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。

户均建面约136㎡，建面也算大，也是走改善定位，车位比约1:1，车位还是比较紧张的。

B地块有3个地铁出入口，真正的地铁上盖项目，其中地块内部的是地铁疏散口，平时关闭，紧急情况启用；此外在地块中间有个全民健身用地；项目的主入口位于卓刀泉南路，在B1#和B2#之间。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

B地块技术经济指标：

B地块日照分析图：

B地块项目外立面效果图：

三、拿地情况

2023年12月26日，洪山虎泉地铁站旁的137号地块被保利（武汉）房地产开发有限公司以7.15亿元拿下，成交楼面价约12037元/平。

地块主要要求：

①该项目定位位置轨道交通11号线虎泉站上盖复合利用，应按照轨道站点TOD模式，合理组织地下地上空间，促进立体化空间开发。

②B地块西侧沿卓刀泉南路控制一条5米宽带状公园绿地。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

规划图如下：

拿地点评：地块面积不算大，容积率2.1，基本是走改善定位；地铁11号线从地块下面穿过，对于建筑技术和成本都有一定要求；TOD模式，增加了地铁出行的便利性。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

项目位于洪山区卓刀泉南路和虎泉街交汇处，紧邻华中师范大学，与二环线直线距离约1.7km，距离珞喻路和雄楚大道约600米左右，紧邻地铁2号线虎泉站，位置相当优越。

微观上看，项目北侧是华中师范大学、伏虎山烈士陵园，南侧是建信小区，西侧是华中师范大学，东侧是虎泉地铁站、虎泉购物广场。

周边城市面貌

周边城市面貌

区位点评：该地块位于二环外，紧邻华中师范大学，离武昌和光谷都比较近；周边大学比较多，城市配套较为成熟，但城市面貌较为一般。

2、交通

自驾方面：项目两侧一边是虎泉街，一边是卓刀泉南路；但这两条街道都是双向4车道，不算宽敞，尤其是虎泉街两边餐饮较多，晚上夜市丰富，较为拥堵。

不过项目距离二环线，珞喻路都不算远，自驾上珞喻路或二环线后较为通畅。

虎泉街

卓刀泉南路

地铁方面：项目是真正的TOD（地铁上盖）模式；地铁2号线和11号线（在建）双地铁上盖，去武昌或光谷均可地铁直达。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

公共交通：项目门口的卓刀泉南路和虎泉街均有公交站点，有538、386等多路公交。

交通点评：项目双地铁上盖，地铁2号线和地铁11号线（在建）通达性都很不错，无论是去武昌还是光谷都可地铁直达；公交站点就在门口，公交出行也很方便；门口道路不算宽敞，高峰期自驾可能会拥堵。

3、配套

商业配套：项目一街之隔就是虎泉时尚中心和虎泉购物广场，餐饮娱乐业比较多；距离群光广场约1.7km，距离武商梦时代约3km，逛街购物都很方便。✅✅ 武汉【保利涧山观奕】 售楼处电话📞400-159-8559转5555 [专人接听]

虎泉时尚中心

虎泉购物广场

教育配套：按照洪山区2024的学区划片来看，项目预计小学对口卓刀泉小学，初中是卓刀泉中学（以交付后官方划片为准），而这个组合在洪山区属于第一梯队的学校。

卓刀泉小学

医疗配套：项目对面一街之隔就是虎泉医院，3公里之内还有武汉大学口腔医院、省妇幼、广州军区武汉总院等，日常就医很方便。

虎泉医院

其他配套：项目北侧约300米就是卓刀泉公园，步行可达。

配套点评：项目位于洪山核心地段，周边各项配套都比较齐全，餐饮娱乐业较多，烟火气很足；3公里范围内有武商梦时代，群光广场多个大型商业综合体，还有省妇幼、广州军区武汉总院、武汉大学口腔医院等多所医院，配套丰富；而且按照洪山区最新的划片来看，预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山第一梯队学校。

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