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楼盘简况

开发商：长沙市市政工程有限责任公司（标准民企，也是卓越伊景苑的主体开发商。此处感谢我史师傅提醒我改正）

产品价格：10300元/平

产品总价：113万起

产品户型：全部为110平方米的34层高层板房

总户数：3461户

楼栋数：29

容积率：3.6

绿化率：40%

2

楼盘亮点

1、超准现房，实景看房，置业放心

2、扁平化圈层，全部为110平南北通透毛坯板楼三房

3、性价比高，与会展片区最新地块限价相比倒挂2000元/平以上

4、幼儿园小学初中一应俱全，12年岁月静好

5、一线临浏阳河风光带，散步休闲好去处

6、紧邻机场高速、京港澳高速和雨花大道高架，进出城便捷性高

3

楼盘缺点

1、北部楼栋临金桂路浏阳河大桥，噪音污染无可避免

2、周边社区环境一般，规划无亮点

3、未配置地铁口，市内公共交通以公交为主

4、容积率较高，人居舒适性偏低

5、可售房源寥寥无几，在售的主要为顶底楼，选择极为有限

6、得房率无惊喜

4

综合评价

◆性价比较高，教育配套完善，适合刚需年轻家庭；规划等级一般、周边环境需提质，预计未来升值空间有限，但流动性较高。

◆适合人群：总预算120万以内，追求教育配套完善，且看重高铁、机场距离，外地差旅频繁的家庭。

5

综合分析

1、开发背景

从长沙市房管中心曾在市民信箱回复中可以窥见伊景园的一些开发背景：

“根据长沙市政府与广铁集国多次联席会议纪要精神，武广新城铁路职工住宅项目由长沙市政府在武广新城片区提供用地，并按照“三限”原则建设用于解决广铁集团职工住房困难问题，项目参照八方小区二期实施，如有资金缺口由长沙市政府统筹解决，同时委托长沙市政公司开展前期工作，并参与项目土地摘牌，作为平台公司开展项日报建、施工等各项工作。”

这些事情的起端，源于2014年长沙解决广铁集团职工住房问题。如果以此为基准，甚至还可以追溯到1938年粤汉铁路管理局南迁衡阳的历史。

有兴趣的读者，可以查阅一下湖南从铁路大局沦为广铁辖区的脉络。

说远了。

总之，2016年，长沙市市政公司按照市里要求，摘取了[2016]长土网002号地块，正式开启了整个项目的故事线。

▲项目拿地信息

2、开发进展

从2016年2月拿地，到2017年10月规划公布，时间一年半。

换做碧桂园的话，这个项目基本上已经凉凉了。因为拿地即开工，一个月总图批复，省下来的全是财务成本和员工奖金。

但是项目一拖再拖，拖到了疫情，拖过了疫情，还要拖到今年底。

去年12月，雨花区委办公室还曾官宣：

“长沙市政公司重新确定并承诺新的交房时间即2023年4月30日前实现交付”。

可是，这一次去探盘，的确建的差不多了，但售楼部说仍要等到12月才能全部交房。

那些等着搬新家的铁路职工啊，那些多年前买了工抵房的客户啊，我都心疼他们了。

当然，比起东北边角上那块2017年拿的、现在还只有塔吊在那里摆看的交职院职工小区地块，伊景园无疑又幸运许多了。

所以我的标题，伊景园算是命运多舛的幸运儿。

苦笑一声。

▲建筑后面、浏阳河边未施工的空地块为交职院地块

3、规划环境

武广高铁片区的规划建设，一言难尽。

客观上，京港澳高铁高速、沪昆高铁等一大堆国家战略交通线路在此汇聚，对地块分割、包围，致使城市地块不规则、不整体、不通达，致使片区内雨花大道两侧的城市规划条件极为苛刻，继而导致地图在整体上观感不佳。

与此同时，（参考下方两图）2002-2008年间城市化进程中建筑建设控制不严格，导致棚房建设泛滥，居民激增，又使得片区拆迁安置压力达到极限，最终让片区内众多地块成为安置用房，如项目北部的园博园安置小区、和景家园、潭阳安置小区，西侧的新宇川河苑等。众所周知的原因下，这些非纯正的商品房小区无疑又让城市的美感打了些许折扣。

当然，一个规划环境对于一个片区的房价。如此看来，心里也就平衡许多了。

▲2002年片区卫星航拍影像，请忽略我的色块图

▲2008年卫星航拍影像，请忽略我的色块图

4、配套环境

配套方面，除了商业还在完善、地铁中远期难以通达外，其他条件还是较为齐全的。川河医院酝酿多年，但箭在弦上，这个功能定位应该是无法改变的。东边浏阳河风光带，虽然两岸风景说不上壮丽至美，但也有其独特的韵味，尤其是我在风光带中走过几次，也能让人流连忘返。对于户外散步露营休闲垂钓等需求而言，足矣。

沿浏阳河往下游走2公里，是九道湾中的潭阳洲，是规划建设中的园博园。距离虽然稍远了点，但好在等级极高，是未来休闲打卡的胜地。

上游1公里处的磨盘洲，建设得很不错，也是楼盘宣传的双公园之一。只是按照我在这个城市居住多年的经验，小区居民最频繁的去处，应该还是浏阳河边吧。

值得重点提一嘴的是，教育配套相当完善。育新二小品牌不错，但是按照就近入学原则，应该小学就读砂子塘分校，初中则是南雅双语实验，这两所新学校，办学实力我未做深究，但品牌光环下，总归不至于差到哪里去。

5、产品规划

29栋住宅，3.6容积率（在我看来极高极高了），在建筑密度限制下，建筑做到了34层之多。

好在，全部是110平的板房结构，并且都是南北通透的三房户型。

分成A、B两种户型：

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特别说明：

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