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保利云瑞 白云新城 全南新规 低密板楼 小高层 优劣势 详细解读！750 万起入住白云新城CBD！

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去年12月，云城东路东侧地块出让，保利和越秀拉锯一个多小时、争夺了31轮，才一锤定音，由保利拿下。

价格与产品：750 万起，买新规高使用率

吹风价6-7 万 /㎡，总价750 万起，200㎡楼王单价 7 万 +/㎡。

合我们了解到的信息，项目定位很高，总价预计往千万级走，改善买家尤其是白云土豪一定要盯紧。

为什么这么说呢？

第一，这是白云新城少有的低密新规纯板楼豪宅。

这几年，金融城、琶洲、白鹅潭等冒出了很多新规豪宅，白云新城核心则很多年没新盘，更别谈新规纯板楼产品。

保利云瑞一来，把缺憾补齐了。

一方面，项目总共规划9栋楼，全为小高层板楼，且容积率只有2.3。

我查了下，这应该是白云新城最近十多年来密度最低的项目。

预计首开1、6、7、8、9栋

地段很突出。

西面是万达广场、无极限、云港城等多个综合体，东面则是白云新城原有的住宅小区。

再往东看过去，就是白云山，有不错的山景视野。

地铁配套有飞翔公园和白云公园站，教育则是培英中学附属小学。

学铁商齐全，再有白云新城核心区和云山资源加持，有不错的打造空间。

只要产品力够，价格性价比高，卖得不错会是大概率的事。

而现在来看，产品会很能打。

项目从定位开始，走的就是改善的路线。

九栋住宅，均为17-19层的小高层，全板楼设计，两梯两户。

而且面积段集中在四房设计，130平、145平、165平、200平四个面积。

130㎡四房：南北对流，新规使用率约 120%，双主套，预算友好型改善首选；

145㎡四房：横厅设计，6 米景观阳台，高层可望白云山；

165㎡四房：LDK 大方厅 + 双套房，二胎家庭终极改善，横厅；

200㎡楼王：独梯独户，270° 环幕云山景，白云顶豪门槛。

目前户型图还没有对外公布，但我们提前看了下，干货还是蛮多的：

比如，165平的尺寸感，直接拉满；

而200平产品，走的就是终极改善的 “舒适度天花板”，预算拉满的话，这个面积段的改善舒适性，是最强的。

而130平和145平，也各有亮点。

整个瑞系的产品设计，走云山大宅风格，还带下沉式国宾级会所。

我们看了下这个项目的一些效果图，确实做的很有品质感：

看得出，保利对于这个项目，绝不是简单的一个快销盘的作用，而是一个在白云新城树标杆的产品。

就看后面的实景呈现了。

进度方面，保利的速度也很快，此前拿地后就快速动工。

现在来看，不少楼栋已经出地面了。

交通方面

与地铁白云公园站和飞翔公园站距离均在 800米左右，周边环绕地铁二号线、十二号线和十四号线二期。贯通白云、越秀、海珠等区域。由于紧挨市中心，自驾到天河、越秀也不会太远。通过齐富路、云城东路可快速接驳机场高速、环城高速，10分钟可达机场高速入口，30分钟左右直达天河CBD。

教育方面

项目北侧就是培英中学附属小学，算是白云老牌名校了，南侧则是民航系九年一贯制公办学校，课外航空活动丰富，师资口碑也是属于白云区第一梯队的，远一点的3公里左右还有景泰小学，也是优质书包，不管地块未来的项目对口哪所学校，都不会差，可以说书包方面，基本可以确定是个好书包。

商业方面

和地块一路之隔就是白云新城的万达广场，再往左步行几分钟就是无限极商场，2公里的范围内，还有凯德广场云尚、5号停机坪，不管是高端购物还是日常消费都可以满足。可以说，地块的商业资源不仅仅丰富，还非常集中。

医疗配套

距离地块3公里左右，还有一所三甲医院，广东省第二中医院白云院区，在建的广东省人民医院白云院区，周边还有白云区妇幼保健院保驾护航、第八人民医院等...日常看病就医也是很方便的。

休闲娱乐

正望白云山，坐拥无遮挡的连绵山景视野。作为岭南千年人文的精神图腾，“云山叠翠”不仅是羊城八景之首，更是广州恢弘格局中不可复制的自然瑰宝。

在这里，四季山色成为日常最珍贵的动态背景，举步即享，凯德、万达、百信等大型商业综合体环伺，广州体育馆、白云国际会议中心等城市地标极速可达，在核心城区，能将稀缺生态、成熟配套和顶级文脉如此高浓度聚合。

在售户型

项目优点：

1.位于白云新城核心区域，是广州城市副中心的重要组成部分，周边汇聚了国际会议中心、广东画院、广州城市规划展览中心等高端配套，产业和人才聚集效应明显，区域发展潜力巨大。

2.临近地铁2号线白云公园站和飞翔公园站，步行可达，同时周边3公里内有广云路、机场高速、华南快速等主干道，便捷通达市中心各区，满足快速出行需求。

3.周边3公里范围内有11所大型商业综合体，如万达广场、凯德广场、无限极广场等，商业氛围浓厚；直线约400米处有南方医院白云分院，周边3公里内还有广东省人民医院（白云院区）、白云区妇幼保健医院等多家三甲医院，医疗资源丰富。

4.周边2公里内聚集9所学府资源，包括培英中学附属小学等白云区第一梯队公办小学，且项目自身配建1所幼儿园及托儿所，为居民提供从幼教到基础教育的全链条优质教育资源。

5.地块东侧紧邻白云山，可享山景资源，且周边有白云中央湿地公园、白云湖公园等生态景观，居住环境优美，生活品质较高。

6.容积率为2.3，是白云新城近年出让地块中密度较低的地块，意味着未来小区楼栋排布更宽松，建筑间距更大，居住舒适度更高，且有利于打造高品质的园林景观和公共空间。

7.根据规划条件，项目鼓励设计阳台、入户花园等半开敞空间，主景观阳台不限制进深，未来产品可能以大户型改善型为主，注重居住体验和品质感，符合白云新城高端居住定位。

项目缺点：

1.地块周边部分区域仍存在老旧小区和厂房，城市面貌相对杂乱，短期内可能影响整体居住环境的美观度和舒适度，需待区域更新改造逐步完善。

2.尽管交通便利，但地块周边道路在高峰时段可能面临拥堵问题，尤其是进出小区的支路可能因车流量较大导致通行效率降低，需合理规划交通组织。

3.部分配套如白云站TOD、地铁14号线二期等仍在建设中，需等待一定时间才能完全发挥其交通和商业价值，短期内可能无法满足居民的全部需求。

4.白云新城板块内已有粤海云港城、天健云山府等在售项目，未来保利云城东路地块入市后可能面临一定的市场竞争，需通过产品差异化和品质优势吸引购房者。

5.该地块以3.77万元/㎡的楼面价成交，溢价率17.8%，较高的土地成本可能传导至房价，对购房者的经济压力较大，需结合自身经济实力谨慎考虑。

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