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数据说话，福州改善盘的硬核选择！

这一年福州市场有个有趣的现象，各个项目都宣称自己是红盘，奈何首次开盘过后，数据就持续低迷，热度消散。

面对这样的现象，持续关注网签数据，即可发现谁才是真红盘。

近期，8月网签数据已经出台，位于金山的建总流花溪，以网签32套拿下五区第二，仓山区第一。

▲数据统计自不动产网

更进一步深挖数据，拉长到近半年的网签数据，这样可以更好的评估一个新盘的真实去化，数据如下：

▲数据统计自不动产网

从榜单来看，建总流花溪以190套的数据，拿下福州销冠。

这就是项目面对市场乱象，给出的最有力回击。

至于为何项目能给出这样的强势表现，下面就分析看看。

▲项目实景图

01

项目分析

用心才能决定品质！

改善新盘对于品质的宣传很多，但是用心还是应付，却可以体会出来。

对于建总流花溪的评价：用心的项目是主动的更进一步。

一、面积段

建总流花溪一期主推129-222平的精装奢宅。

看到这个产品的规划，很多人第一反应或许是“大胆”甚至“冒险”。

当前金山市场的新盘，改善面积段普遍谨慎地控制在150㎡以下，以求稳妥。

只不过没有勇气，也就意味着品质的标准注定同质化，项目给出的魄力，反而打出差异化。

从近两个月的网签数据来看：

129平：11套

149平：9套

169平：11套

项目169平的房源，实际做到的去化套数，并没有低于其他产品。

这也是市场给予的最好回应，金山并不缺购买力，而是缺有魄力做品质项目的企业。

▲项目效果图

二、会所面积

建总流花溪一期：给出约3000平下层会所，营造九大私享空间。

这一年福州改善新盘，开始卷社区会所，通过数据看看：

▲整理自网络

从几个新盘的会所面积可以发现，目前市场基本在1000-2000平，主打一个有就行。

不管是体量还是占比情况，流花溪一期给出的尺寸都是领跑市场。

▲项目实景图

三、层高

2025年楼市新规对层高有了要求，不低于3米，但是项目2024年拿的地，并没有被强制要求。

在这样的背景下，对比目前的改善新盘，层高是3-3.05米，170平以上给到3.1-3.15米。

▲整理自网络

项目以169平为例，居然做到3.3米，这不仅是目前福州的天花板，甚至比市中心200平以上的豪宅还高。

这时候再去做对比，就能发现谁是被迫，谁是主动。

四、阳台

2024年福州出台新规放宽了阳台尺寸限制。

在此背景下，项目结合土拍时“四代宅”的要求，直面市场争议，借新规之机推出了市场上罕有的新品。

以169平户型为例，阳台局部进深达2.4米，面宽达9.3米，配合流线型线条，营造出如游艇甲板般的巨幕阳台。

▲户型示意图

这样的设计，既解决了四代宅隐私等问题，也延续了其自然延伸的理念。

值得一提的是，户型南向的窗墙比高达0.46，远超市场同类产品，配合3.3米的层高，极大提升了室内的采光与通透感。

此外，主卧转角窗采用更高成本的工艺的弧形玻璃，真正意义实现270°无界视野。

五、外立面

最后就是现在被逐步关注的外立面设计和用料。

外立面最直观的评估，就是铝板、石材、玻璃用的多不多，线条造型美不美。

对于建总流花溪一期，采用了三种颜色的铝板，再搭配石材+大玻璃，构造一个船型弧度的曲线立面。

顶部特别设计的鎏金塔冠，结合挑檐折板与金属收边工艺，进一步强化了建筑的昭示性，呈现出精致的立面形象。

▲项目立面效果图

当然，社区的诚意不止于外立面。

地上设置双入户大堂（8×19米），延续铝板与石材搭配，保持高级质感。

架空层上，从市场普遍的3-4.5米提高至5.1米，同步配置了三大主题架空层。

不止于此，地下空间同样不将就，星空顶、精装地库大堂、专属落客区与万物仓等。

不论业主是步行还是驾车归家，全程皆能享受仪式感满满的尊贵体验。

▲项目效果图

当然最好的感受还是实地，项目大部分配套都已实景展示，近期铝板+弧形窗+流线型的阳台外立面，已经开始逐步落架。

对于品质改善新盘，实景展示无疑是品质底气的有力证明。

▲项目实景图

总结来看，当前很多改善盘一窝蜂“卷”会所、精装地库、层高、转角窗——看似提升品质，实则是政策与市场压力下的被动应对。

仅仅是为了让项目存在这个配套，而不是拥有这个配套。

而在建总流花溪一期，市场标准只是起点，超越标准才是真正的诚意。

02

市场分析

品质才是改善核心！

对于建总流花溪地处金山，这个福州20多年的老新区，客源非常值得分析。

对于金山的客源，有几个特色：

人口多：这里是福州过去20年人口流入最多的板块，没有之一。

房子老：这里房子不少，奈何基本房龄都是20年左右，充斥着大量的楼梯房。

居住大：这里房子以大户型为主，比如金山大道的汇创名居，面积段是178-190平。

通过简单盘点，勾勒出金山客群的画像：这是一批住惯了“大房子”的“老金山人”。

其改善需求明确且硬核：

空间是底线：早已习惯阔尺空间，置换逻辑是“只能更大，不能更小”，面积是基本门槛。

品质是核心：他们不缺成熟配套（如学区），老房子已然享受。因此置换必须切入它们住老房子的痛点，一定要品质够好，最好是整个金山品质最好的。

除了整个金山的客源分析外，再看看福州整个市场，近期一个房价收入比，引起很多人关注。

其中一个指标，人均居住面积，更值得关注，福州51.2平，在榜单城市里面排在第二。

这样的居住面积，可能也说明了，为何这一年福州新盘基本以改善为主。

只不过面对这么多的改善新盘，什么才是最大的核心？

以金山为例，紫金九号、建发玺云，仅一墙之隔的两个次新，当初开盘价都是3W+。

如今紫金九号的楼王，二手成交是2.4W，不仅价格远低于玺云，甚至比其他楼栋的刚需房源还低。

▲截图来自贝壳网

再看另外一个案例，东区同时期上市，定价4W+的改善新盘，建发养云、桂语映月。

如今的二手，桂语的楼王247平，二手挂牌2.4W，养云一期的204平，二手成交5.6W。

▲截图来自贝壳网

这些项目当初差不多的开盘价，经过几年二手洗礼后，差价早已经天差地别。

这里面也折射出了买改善盘的风险远大于刚需盘。

这时候去分析这些差异原因，不用多做解析也能知道，即最终的交付品质导致了二手的巨大价差。

综上，当下金山的置换需求旺盛，面对改善盘的选择，市场验证了品质是最核心要素。

所以这时候再去看建总流花溪，给出的品质打造，完全契合了市场需求。

03

供需分析

好房企的好盘并不多！

对于金山一直绕不开的话题，即后续的大量供应，所以这里难免涉及到市场比拼。

看看后续的金山的供应情况，目前金山地块不少，但是呈现几个问题。

▲数据整理自土拍中心

12幅地块，面积在40亩以上的仅4幅，这意味着大量的地块，都做不出成型的社区配套。

此外金山地块全部本土国企拿下，而这里面不少房企在市场并没有代表作，甚至谈不上有过多操盘经验。

这时再来一个数据，上个月正好盘点了一次国企项目，给出了一个房企市场认可度的投票。

最终，建总地产以202票，44%的得票率，断档领先拿下第一。

虽然这不是所谓的官方品牌认证，但是这种网友实打实投出来的票，反而更能说明企业在市场的认可度。

这时候回头看金山的供应，新盘数量是很多，但是真正有条件能做出好社区，同时被优质房企拿下的地块，仅2幅。

这2幅都是建总流花溪。

对于建总地产除了市场认可外，房企这几年在市场表现，也在逐步回馈自身。

相比于部分企业的降价跑量，交付降配维权等。

房企在面对市场下行期，给出的回击是守价增配，通过提升配置抹平市场价差，为自己的业主守价。

近期的交付项目，不管是改善盘，还是精装盘，无一例外都能看到不错的评价。

这样的市场表现，也让房企后续的项目得到回馈。

无须担心市场竞争，以及后续的交付问题，这是一家实打实为福州人民考虑的本土国企。

04

趋势分析

市场革命正在进行！

最后聊一个话题，即购房的选择趋势，以前大家买房，最喜欢聊的就是地段。

但是随着城市的发展，配套的外扩，以及路网的完善，购房的选择也已经在变化。

这里引入一个家装行业的现象：

一个40平的安置房，总价不到100W，你会舍得花35W装修吗？

一个远郊的100平三房，总价150W左右，你会舍得花50W装修吗？

相信很多人会不舍得，觉得这个投入与价值不符，但是福州目前的家装行业这种现象是越来越多。

这就是目前市场的趋势转变，对品质的要求已经不再单一化，不再局限于所谓的贵房子。

这时候聊回建总流花溪，项目地处流花溪边，主力房源预算在350-500W。

如果有深入了解过金山的购买力，也能知道这里改善的上限在550W左右。

所以流花溪的优势在于，它满足了金山对品质大房子的需求，又能契合它们的预算。

除了对金山客源的吸引力外，这个价格在福州鼓台，能买什么样的改善盘？

看看一个数据：

▲数据统计自网络

目前的市场，鼓台新盘起步价4W以上，最低的起步总价都要到550W以上。

这还仅仅是起步价，这意味着550W在鼓台能买改善新盘，只不过买到的是那种沿街，或者高架边的低楼层。

这时候回到建总流花溪，项目给出的品质标准，不仅仅是对标鼓台改善，甚至是超越标准来打造。

▲项目示意图

比如项目已经热卖接近清栋的9号楼，这样的景观，搭配超越鼓台新盘标准的改善房子。

它的总价在350-380W。

所以这个项目的背后客源，已经不仅局限于金山地缘，而是整个福州对居住有要求，但是预算又有限的购房者。

综上，这是一次市场革命，各行各业最有品质的代表，都在被市场追崇。

对于福州楼市，建总流花溪，无疑是当下改善最硬核的选择！

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