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随着华润瑞府规划公示，济南CBD豪宅从“四大天王”进入“五虎争霸”的时代，分别是：玖宸赋、玖昌源邸、星辰、嘉元、瑞府。
前几天，我们已经分析过当下的竞争格局新五虎，三地王，济南豪宅格局再变，接下来会分项目详细介绍下每个楼盘，从九宸赋开始。
2025年3月17日，位于历下区解放东路以北、茂陵山路以西的济南CBD西片区A1地块迎来土拍，由历下城发和保利置业底价获得，总价16.2亿，折合楼面价15000元/㎡，成为当时的新地王。
有些楼盘地段层面的“高级感”是营销吹出来的，但九宸赋是货真价实 ，项目所处位置大致济南城区版图中心区域，链接新老城区，交通便利，配套高端且齐全，且产业云集，地段优势明显。
项目周边生态环境也可圈可点，西侧紧邻 全福 河公园，北侧和东侧规划有生态绿廊，东侧是茂岭山公园，这在高楼林立的CBD范围非常难得。
独特的地理位置，吸引了一部分接受不了更向东位置的“老钱”来购房，也支撑了开盘销售100多套的业绩。
宏观区位优势明显，但是 微观四至来看，存在一些不足 ，主要表现在南侧规划建设了高层建筑，会对小区前排部分楼座的视野、采光造成影响。
对此，大师兄建议可以换个角度思考，CBD范围大多数楼盘都面对高楼围绕的问题，大多数楼盘可以说同一个起跑线 ，所以，如果你在考虑这个楼盘是否受到高楼的影响，那应该要先考虑是否买CBD了，所以，这像是一个不得不面对的问题。
关于开发商不再过多赘述，历下城发托底，保利合作开发，当下的保利已经成为当下济南的豪宅专业户之一，我们主要看下规划层面。
项目土地占地面积37271㎡，容积率2.9，地上计容建面约10.8万平米。
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济南CBD为街区制规划，所以楼盘多以小地块为主，4栋楼一个组团的楼盘不在少数，可见这个体量的项目在CBD范围是有一定优势的 ，毕竟能拿出更多的面积来组织会所、园林、楼座排布，提高业主的居住体验。
但不得不承认， 容积率是偏高的 ，这是有些人接受不了的。
同样，从专业的角度，也可以换一个角度去看，毕竟五大豪宅有四个容积率不算低。
项目最小户型约152㎡，最大户型约300㎡，户均面积达到了170平以上，并没有密密麻麻的排布很多小户型。同时，能买到这里的家庭，三代同居的并不多，所以虽然容积率高，但是他的居住密度其实是不高的。
项目规划了11栋住宅，其中5栋21-25F高层，6栋15-17F小高层，共614套。
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楼盘中间核心的位置4#、6#、8号规划 四代宅 ，户型尺度做得比较有诚意，开间比现在很多主流都要大。值得一提的是四代宅没有盲目跟风，而是把露台放在的东西两侧，不仅仅是可以观景，同时避免了南向采光的问题，这一点应该更适合济南这个相对保守的城市。
项目在社区大门、园林景观、会所配置、外立面层面均做到了济南主流甚至领先，其中会所3000多平，配置了下沉庭院，恒温泳池+专业健身房、专业篮球场/羽毛球场，还有3个架空层会所，提高了业主的居住体验。
此外，小区还配置了号称济南首个的楼雾系统，夏日可以通过喷洒水雾来降低小区的温度。关于规划细节，大家可以约我去现场（ 微信：dage05311 ），关于户型，请看下文：
（152平米）
（160平米）
（160平米）
（175平米）
（175平米）
（175/200平米）
（180平米）
（185平米）
（230/240平米）
（230/240平米）
（249/245平米）
（249/245平米）
（249/245平米）
（300平米）
（300平米）
目前，项目已经开盘，152平的单价约3.2-3.55万，175平米高层单价约3.2-3.6万，小高层单价3.6-3.75万，230/240的单价约3.6-3.8万。
以上是正常楼层的价格区间，现在有些直播间会有特别低的报价，主要是一些一楼、二楼顶楼，此外有人用加上赠送面积后的面积计算单价，所以显得便宜，建议大家仔细甄别，不要被虚假报价忽悠。
综上，项目的主要优势是品牌、地段、规模、产品，主要劣势是容积率偏高及前方高层对部分房源的遮挡。
综上，九宸赋是CBD五虎最接近老城核心的一个楼盘，又是在CBD范围规模比较大的一个楼盘，位置的特殊性和产品的差异化让他与其他四个楼盘有了明显区别，所以并没有形成特别直接的竞争，自成一派的风格吸引着独特的客群。
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