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——[2025]长沙市076号
润和地产摘得
总价78082万元，楼面价5080元/㎡！
初中可以凭合同配套入读长郡外国语实验中学南校区，
小学根据划片入读政策，应该是就近入读长郡外国语附属小学。
东地块北侧就是大名鼎鼎的中建和悦宸光，当年1.6万/㎡的精装修，现在快交房了。东侧就是长郡外国语附属小学，以及2025年9月刚开学的长郡外国语南校区。
优点是地块距离学校足够近，甚至到北侧的长郡外国语实验本部的距离也不过几百米。缺点呢，就是地块太小了，有2栋还是挨着天心大道的，难免有噪音影响。
西地块北侧规划的为肉联厂遗址公园，南侧曾经一度传出过要引进日本的“永旺梦乐城”，现在已经基本没戏了，目前已经调成普通商住地块。
西地块优点是地块比较大，小区内部景观、休闲设施会较多。缺点是上学要穿过天心大道，另外就是西侧几栋会受到点铁路噪音的影响。
地块南侧，黑石路将会直线拉通到江边的湘江大道，其中在京广铁路处会下穿。这条路拉通以后，未来去江边的湘江大道将会非常方便，也会缓解天心大道早晚高峰的压力。
目前，项目现场正在如火如荼的建设中！
整体布局：
1、总共16栋住宅，其中东地块5栋、西地块11栋。
东地块的6#栋为6层的洋房，其余均为24-26层的大高层。
2、东地块：东地块主打刚需，总共5栋房子，共310户，地块偏小。优点是上学很近，东侧学校、西侧马路，日照采光比较好，而且没有垃圾站、公厕这些不利因素。
共2栋100㎡拼120㎡的小户型，主打低总价的学区房，东侧紧挨着长郡外国语附属小学，目送式上学，不过白天难免会受到学校噪音的影响，对于上班族倒是没有影响。
共2栋125㎡的独梯独户的双拼户型，主打改善，缺点是距离天心大道主干道有点近，难免有噪音影响，尤其是晚上。
共1栋6层的洋房，103㎡拼127㎡，这两个户型和西地块的主力楼栋108+128基本一样，但是还略大些，只因洋房的公摊极致低，导致得房率更高、建筑面积更低。这栋洋房将会是单价最高的产品。
3、西地块：西地块主打改善，整个地块比较大，总共940户，小区的会所、下沉庭院全部设置在该地块。
共7栋108㎡拼128㎡的高层，全部为独梯独户，是整个项目的主力户型。共3栋125㎡的双拼户型，也是独梯独户。1栋双单元拼接，也就是东地块的100㎡拼120㎡的小户型在西地块也有一点货量。
4、小区形象主大门设置在西地块，临天心大道。这个大门做出来，在城市界面相对破旧的天心大道将会形成亮眼的风景。
小区大门左右为商铺，西地块商铺总共444㎡，不到10间商铺，分布于大门左右两侧。目前主流开发商都喜欢把商铺做小，实体经济不好干，做太多了商铺反而因为不稀缺，单价上不去，还不如做少提升单价。另外通过大量的市场调研，对于常规规模的小区，10间商铺足够了，能覆盖水果、生鲜、便利店等生活必需品就足够了，其他业态很难长期生存。
5、整体建筑风格为现代风格
西地块北侧楼栋朝西北方向可以看到湘江，西地块南侧楼栋朝西南方面也可以看到湘江。不过这些视野都是暂时的，未来随着东瓜湖的住宅片区建成，大部分楼栋看不到湘江。
从实景融合的鸟瞰图不难看出，东地块距离长郡外国语小学、郡外南校区非常近！
润和天心序本次除了做了平层以外，还做了一些顶层复式
东地块顶层复式有3栋，共10套
西地块顶层复试有7栋，共22套
东地块复式户型为165㎡和150㎡，西地块复式户型为160㎡、174㎡、178㎡，全部为顶层复式。
润和天心序整体的户型与最近一年多长沙市场上的新规户型并没有太大区别，公共区域的交通核几乎是一模一样，都可以形成独梯独户。
客餐厅南北通透同样需要借助厨房来实现，偷面积也都是沿着房间偷一圈飘窗，外加阳台和设备平台。新规限制胡乱赠送后，现在规则基本比较统一了，未来几年的户型应该都定型了，
东地块有96套、占比31%，西地块有503套、占比53%，总共约600套！一多半都是这个户型。
户型整体情况：
常规的4房3卫的户型，并且套卫是明卫、有窗户。独立电梯厅，独梯独户，可以自己当作玄关使用。
整体户型与最近一年的新规户型没太大区别。
有生活阳台，但是需要改造，把厨房的墙打掉或者把公卫的墙打掉，估计大部分人应该会选择从厨房进入。
户型得房率情况：得房率107%
按照现在“营销口径”的新规得房率，实际面积口径都是算到外墙外边，与装修公司的计算方式基本一致。
不含电梯厅和电梯厅旁边的、会实际使用的空调机位，户型得房面积约137㎡，得房率约107%。
当然有的人会把空调机位算进去，有的人会把外墙算到外墙中线，不同算法得到得结果完全不一样，不能只看数字，必须知道到底是怎么算的，否则对比起来没有任何意义。
户型实际面积情况：
不含任何外墙、内隔墙，只算每个房间得净使用面积，这个户型的套内净面积是120.7㎡。当然不同楼栋内隔墙厚度略有区别，有的主次卧之间是200cm厚得墙，有的楼栋是100cm厚，最终计算出来也略有差异。
从实际净面积来看，128㎡户型得客餐厅和主卧套都比较大，比较舒适。厨房7.8㎡得面积，只能说中规中矩、不大不小够用得级别。
126㎡和128㎡的区别：
126㎡和128㎡户型、尺寸等其实一模一样，区别就在于126㎡是双拼单元，而128㎡是和108㎡拼接单元。公摊的计算原理是整层按照比例计算公摊，也就是谁套内面积大谁承担的公摊就大，所以128㎡多出来的2㎡其实是多帮108㎡户型承担了公摊面积。
120㎡户型主要是在东地块，西地块只有一个单元。东地块有90套、占东地块比例29%。西地块只有25套，占西地块不足3%，在西地块基本是来凑数的，就是报建想都用128㎡发现超容了，就直接套用稍微小的120㎡户型。
户型基本情况：120㎡户型和128㎡格局几乎一模一样，也是4房3卫，就是各个空间尺寸压缩下，属于典型的凑数，方便报建。如果市资规局认为某些地方不能偷面积，那就多用点120㎡组合，如果市局认可偷面积方案，最后算出来还少了，那就把120㎡换成128㎡，基本不影响大的总图布局，调整起来非常快。
对比128㎡户型，主要是客厅少了0.4m的面宽，整个户型进深比128㎡整体少了约0.4m。简单粗暴的拉伸户型，这个设计师该扣点设计费了。
看似一样，但压缩客厅面宽造成的主要影响是厨房又窄了0.4m，如果阳台从厨房砸墙改出去，厨房台面将会变的更小，厨房稍微有点紧凑。另外压缩进深导致次卧放了衣柜以后，有两间次卧床头柜只能摆一个了。
户型得房率情况：得房率104%
实际得房面积125㎡，得房率104%。赠送规则与赠送说明与128㎡户型一致，不再赘述。
户型实际面积情况：
不含任何外墙、内隔墙，只算每个房间得净使用面积，这个户型得套内净面积是113.1㎡。北次卧偏小，不太好用。厨房7㎡略微偏小，其他空间使用面积还可以。
如果含了电梯厅，实际套内净面积可以达到121㎡，已经超过了建筑面积。以后终于可以不用再说“楼梯间电梯间等公区也要算我的物业费、不合理”之类的话了。
108㎡是和128㎡拼接的，只有西地块有，东地块没有，西地块共有365套，占比39%，是占比第二多的主力户型。
户型整体情况：
整体格局与120-128㎡的区别用一句话总结就是：厨房旁边的设备平台（改生活阳台）挪到了次卧套房，取消了套房的卫生间，其余格局一样。
目前的厨房已经比较小了，如果再从厨房开门到生活阳台，那厨房没法用了，所以必须修改生活阳台（设备平台）的位置。刚好这个面积段户型不需要3个卫生间，把套卫进深留给生活阳台。
户型得房率情况：得房率104%
实际得房面积112㎡，得房率104%。赠送规则与赠送说明与128㎡户型一致，不再赘述。
户型实际面积情况：
不含任何外墙、内隔墙，只算每个房间得净使用面积，这个户型得套内净面积是100.3㎡。整体面积比较均衡，匹配这个面积段，算是紧凑型4房。
100㎡是和120㎡拼接的，市数量最少的户型，东地块90套、西地块25套，一共就115套。
由于套数少、总价低，同样可以做到4房，肯定会成为卖的最好的户型。毕竟这是学区房，为了孩子读书就住几年的话，房间、客厅小一点也没多大关系。
户型整体情况：
与108㎡格局一模一样，只是开间尺寸的区别。主要是客厅面宽少了0.35m，整体房间南北进深少了0.4m。设计院在处理面积差异上，与128㎡和120㎡差异的做法完全一样，没有动太多脑子。
户型得房率情况：得房率103%
实际得房面积103㎡，得房率103%。赠送规则与赠送说明与128㎡户型一致，不再赘述。
户型实际面积情况：
不含任何外墙、内隔墙，只算每个房间得净使用面积，这个户型得套内净面积是90.6㎡。整体面积比较紧凑，厨房是放不下冰箱，只能放在餐厅，放在餐厅又会影响厨房门，有点别扭。两个次卧非常紧凑，摆个床摆个衣柜就满了。最大的亮点就是能做到4房，还有4面宽。
当然，还有160-178㎡的江景顶层复式，想看户型的私信皮球哥吧！就不再发了！
还有东地块的6层洋房户型，想要的也私信皮球哥吧！
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其实单拿出任何一个户型来看，都很不错，都是新规市场主流户型，把赠送做到最大化了。尤其是99㎡做到4面宽4个房间，这在省府南城这个片区是独一无二的。比如同样新规的花语江南二期，做到4房最小户型是128㎡。比如同样新规的长沙润府C地块，做到4房最小户型是133㎡。
对比周边，户型存在先天优势。但是对比自身，其实几个户型差异太小了，最小的99㎡（100㎡）是4面宽的4房，最大的128㎡也是4面宽的4房。而且整体格局非常像，只是多一个套卫的区别和房间大小的区别，完全没有拉开差异化。
这就会导致很多人会因为总价原因先把小户型抢完，也就是先买99㎡、再买108㎡、最后再买128㎡，尤其是还没有生小孩的或者家庭财力稍微紧张的家庭。买的时候因为样板房做的柜子很少，并不会发现99㎡的4房用起来没那么舒适，只是感觉有4个房间、又能省40万，何乐而不为呢。并且99㎡又设置的这么少，一旦卖完了，后面买房的客户又会觉得买108㎡心理觉得亏。
个人觉得，如果是差异化不大的户型配比，应该把99㎡的比例拉大，最大限度消化掉想买低总价的学区房客户。
个人觉得，如果重新调整配比，面对冷清的销售市场，不应该全部做同一个格局的4房，而是打差异化，满足各类不同需求的人群。小面积应该增加些3房大开间的户型，有很多喜欢大横厅的低总价客户。增加部分5房的户型，很多2孩家庭带父母需要5房户型，省府周边是没有的。4房户型也建议多做2种格局，而不是清一色的格局户型。
1250套房子在这个市场下面也算很大体量了，应该要想法设法寻找快速去化的方法。
最后，还是非常期待润和能把品质拔高，提高整个省府尤其是黑石铺的城市形象。目前的售楼部大门的效果图确实很不错，期待能落地。并且总图布局在下沉庭院、物业会所、架空层、大花园等方面提供了空间，接下来就是堆料、堆材质、比拼精装和景观的设计以及用材用料方面了。
能把品质持续拔高，大家会给润和贴上“高品质开发商”的标签，一旦品质不能持平目前的新规楼盘以及润和其他楼盘，带来的负面影响将会是不可估量的……
———— 长沙[润和天心序]————
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