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降容积率，降密度，金融城也干了。

昨天，规自局发布了金融城最新规划图，主要涉及到AT091410商住地块的调整。

大家记得去年38亿拿地的珠实联合体项目，410地块就在旁边，算是一个联动地块了。

几个重点：

·容积率下调至3.65，比此前的6.9大幅下调，在金融城板块仅次于保利面粉厂地块的3.1，看齐保利天曜的3.8。

·建筑面积54220平方米，其中居住49500平方米，商业仅有3000平方米，这个数据相较蓝皮书的10万方，也是直接砍半；

·容积率和建面双降，对开发商来说更友好了，产品更有竞争力、总价也会更低，占用资金压力小了很多；

·参考旁边珠实410地块拿地价4.7万/平，在不考虑配建-绑定出让的前提下，粗略估算约25亿，相较旁边66亿起拍还要自持部分商办的007地块，更适配当下开发商的拿地策略。

·这块地在7月份的时候上过推介会，是在出让计划内的，去年也曾经上过架，37亿元起拍，但撤牌了；

·旁边330米商业地标规划没改，总建面19.8万平方米。

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先来聊聊这个地块的基本面。

一句话总结，金融城核心区、学铁商齐全、二线南向江景加持。

410地块就在车陂南地铁口，4号线+5号线，去珠城、琶洲、老黄埔、智慧城都很方便。

而且，车陂南隧道开通后，自驾去琶洲也不用绕一大圈了。

学校的话，珠实联合体拿下的415地块会配建一所18班小学，周边没有其它新小区了，大概率会统筹到这所学校。

商业的话，一个是本来就在金融城核心区，周边都是写字楼，底商会有保证，且两侧的007地块和414地块也是一个带商业的地标。

另一个是，距离三溪两个站，科韵路一个站，金融城广场、美林、山姆、宜家都近。

不过，地块的江景会有点尴尬，金融城江边写字楼落地速度加快，实际上被遮挡了不少，西南向望车陂南隧道和江源半岛的角度，视野会更好。

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今年早些时候撤牌的007地块，起拍价高达66亿元，折合住宅可售楼面价近5.4万/平，还要自持3.8万平商业和4.3万平办公。

一家央企很感兴趣，也谈了很久，但出让条件还是比较苛刻，最终还是放弃了。

金融城地段，开发商还是认可的，且基本都做大平层产品。

现在410地块调规，也是适应市场和开发商的拿地喜好，容积率、建筑面积都调整，减少开发商的拿地压力，也能做更适配的改善产品。

金融城东区卖出的宅地并不多，三溪地铁口附近三大豪宅，珠光、合景、鹏瑞都是一度奔着20万+卖的项目，也都是大平层规划。

其中，鹏瑞两套27万/平的网签价，更是成为广州新盘天花板。

410地块，会更倾向于珠实联合体415项目的另一个版本。

415地块，自己配学校、江景更好、离江边更近，也远离黄埔大道会更安静；

410地块，更靠近地铁站，出行更方便，且大概率能统筹到新学校。

不过，珠实联合体在打磨产品，准备做高端产品系，参考珠城颐德公馆，所以大概率要年底到明年才会面世。

当然，也是由于交地比较晚，涉及到地块土壤修复，影响了进度。

据此前路透的版本，珠实联合体项目产品预计是140-180-220平，140平起步在金融城算是改善项目的标准答案了。

板块内大家做的产品都会更偏向大面积，区位和南向江景的加持摆在这里。其中，天曜的90平货量很少，基本要靠抢，除此以外很少100平以下的。

目前，2025年网签均价最低的是金融城北区的珠江天郦，约6.4万/平。

410和415地块的区位、配套、新规产品都比珠江天郦要好很多。

今年，金融城新推的保利天曜，均价也去到10万+，也是卖爆了。

换句话说，好产品、好设计、好区位，大家还是会买单的。

这里是珠金琶核心区，与琶洲、珠江新城很近，又有地铁+学校+部分江景加持，配套要素集全。

而且，临江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已经开通了，珠城外溢会明显；加上车陂南隧道，几分钟就到琶洲了。

对于周边的改善群体，总价700-800万的房子，地块还是值得关注的。

对410地块来说，没必要和415地块在改善定位上硬刚，还是会把面积做的更小，在总价上做出错位优势，通勤+区位的性价比盘。

尤其是金融城都在卷江景大平层的市场前提下，410地块在高端定位上并没有优势。

例如说做一个110-160平，甚至可能会做更小、更错位，5万多方实际上就是300-400套房子。

当然，这块地还是要看珠实有没有兴趣拿下来做联合开发，平衡两个项目的成本和规划，毕竟学校也是415地块配的。

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国庆的时候，我从琶洲的角度，看到了一个不一样的金融城。

江对岸的洲际酒店宴会厅拍过去，已经比较完整了。当天问了几个外地来的朋友，一致觉得这个江边取景框看起来并没有网友们吐槽的那么丑。

自2014年规划落地开工建设以来，这10年时间，金融城被吐槽“家私城”、“游戏城”，甚至连“核电站”都来了。

一方面是建设速度慢，一直没完工的问题。

大家可以看看我们一年前年去拍的东区，还是一片工地，只有一栋建筑起来了。

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