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项目是进入南宁做了第一个项目爆火之后的四川邦泰集团，在2025年5月29日摘得的长岗村五组城中村改造用地，项目总占地37800平方米，楼面价3042元。
这是当时南宁城中村旧改里较早能够拿出来变现，且预计卖得上价的片区。这个价格从平衡旧改资金来看，不算很高，但如今证明市场确实支撑不了这个价格。
项目分为南北两个地块打造，其实是两宗地，如果这50多亩是一块地，那整个小区的环境打造会更有优势。
因为容积率上限2.5 ，在南宁的土地出让中已经很久没有这么低容的地块（低密度是另一个概念维度，请不要混淆）。
在这个容积率下，项目定位轻奢小豪宅，主打的是两梯两户的板楼产品，就是通过专梯入户，专用电梯厅，实现的所谓一梯一户。
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一期已于去年12月 开盘，到现在刚好三个月，还跨一个春节假期。销售情况远说不上好，还引发过真实性的网络口水战。
从商品房公示平台来看，一期已取得预售证的198套，剩余约100 套（截止写稿，手动统计） 。没有想象的成功，懂王来了都不敢说大赢的局面。
没啥新意，看过邦泰南宁第一个项目璟和的都知道 ，楼间距都很近，大概就是27/8米。
这不是开发商的习惯，不用人云亦云说种房子密一点多得房子卖巴拉巴拉的。
地块容积率是一定的，在规范限制下，这种布局保证项目容积率做满，利益最大化的最优解。
导致此类布局觉得密的主要三大原因：
首先，就是板楼项目的问题，单体建面小，想要做满容积率，多少都要变成兵营排列。这就是低容但高密度，如果排9~11层洋房，兵营感会更强。
其次，现在项目赠送率达到30%以上，那容积率就得乘以1.3这就到了3.2了，实在也是不低。
再有，建筑层数主要才17层，是为了避免采用大高层产品。虽然也有几栋25层的，但那类产品要用剪刀梯，导致公摊爆炸。为了平衡得房率，户型就要拉到140。其实两户140的两梯两户板楼，即使做到0公摊、负公摊，也没有低公摊的产品实得面积多。大面积产品总价还被拉高，市场接受度受限，可以看看北区3#5#那惨淡的去化率。
这样的项目定位，产品取舍就抵消了低容积率的优势。
本次推出的楼栋位于地块最南端，24层，高楼层在低楼层南侧，不是地块的最北侧，本身日照影响就会导致整个总平尺寸抓
襟见肘。
本地块板楼为17层，抬头就能看到压迫感，当然17对24，越高楼层这个感觉越能缓解一些。
单体
南区报批时间跟北区差不多也是一先一后或者同时，两块地算两个项目，所幸尚可调头。大概在整体规划时，还是留出了塔楼产品的空间。
102后端户配99前端户，梯四户的塔楼，标准层面积400平米，公摊可控。加上赠送率，真实得房率是要好看不少。
有些不解就是既然选用Y字型塔楼，为啥不能把客厅转到南侧采光更好的位置，非要以一个不宽裕的楼间距和北面的板楼形成对视。
从效果图来看，立面是采用了当下最时尚的公建化立面。香槟金线条+深灰金属感墙面+大面积玻璃的搭配，时尚又贵气。
走到现场门口看下， 全部做了挑架 把下面几层的实景都做出来了，还是还原了90%的效果。现在的全国性品牌房企，在卷颜值方面都是很下功夫且很有成效，值得本土同行学习。
但话又说回来，现在呈现的是北区。销售受阻，到了南区是否减配，这可说不好。
园林因为场地不大，且楼间距小，空间均质，发挥很有限。报规总平是有个游泳池，也许在售楼时候是加分项，但多年居住经验看来，小区泳池如果不是室内且恒温，多数时间都是摆设。
外部环境随着沙江河两侧绿带打造，水质也在改善，已经形成一个小的滨水公园，在旧城区中具备难得的呼吸感。
项目打着青秀区名义，实际被兴宁区包围的片区。
地段有优势有劣势，周边大环境目前还是城中村，但长堽村旧改的大背景下，进度会很快。
门前的建兴路也在紧锣密鼓施工，下穿铁路打通茶花园路到青秀万达也是一脚油门的事。
买青秀区还图一个学位，按照规划，整个旧改片区是配套小学的。
只是目前没看到开工，大概率赶不上一期交房。就算交了，隔壁就是安置小区，大概率共享学位。
无意贬低，但是你要看他初中的学区是现成的，就放学时间来十七中BRT站前看看都是些什么素质水平，就知道为啥这里算是青秀区的下只角了。
（安置地块，也封顶落架了）
这项目调子起得高，原先放风要1.1的价格。但是也没想过要社区这么纯粹，还是留有向市场低头的余地
现在放着面子不要了也要先推出这些偏刚需产品，必然能卖且销售不会差。也不管之前同面积段的产品还剩这么多，今后面临内竞争水深火热。
总之先要造成热销，回血一波再说。如果开发商顺势下调价格预期，适当价格入手这个项目，也还是值得的。
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