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天琴海二手成交“硬”，藏着五缘湾地块参数里的密码！
昨天，五缘湾的次新小区国贸天琴海，成交了一套143㎡房源，成交总价732万，单价5.1万+，这还不是个例，该小区已经连续多个月引领五缘湾的次新二手行情了。
天琴海，图源：快乐的阿拉蕾
对五缘湾的二手行情有所关注的朋友们应该发现了，迄今为止五缘湾新一代的次新房里（指2020年后出让地块建成的小区），天琴海和天琴，虽同为国贸天琴系项目，但天琴海却总是能稳定拉开天琴10%的价差。
这其中，固然有学区不同这一因素，但在一手时期概念丰富、更被认为六边形战士的天琴，为什么稍显劣势？或许，秘密还藏在地块的参数里。
厦门岛内，自2018年恢复供地开始，迄今为止已出让了46幅地块(含组团式小地块)，五缘湾占据了16幅，占比约1/3。
对这些地块的占地面积可视化，可以发现，特点鲜明：
1北岸大地块VS南岸小地块
南岸的代表，是湿地公园TOD(2021P06，14.46万㎡)、保利国贸天琴(2021P07，7.94万㎡)，出让时均为巨无霸地块。
虽然这俩项目总占地面积为2018年以来岛内地块之最，但在住宅的打造上，却被平均切割成仅约1万㎡的小地块，且除了这两个项目，从映月到天悦，最大也不过2万㎡出头。
北岸则呈现了另一番景象，以3-4万㎡的大地块为主，最小的地块2022P20(五缘湾海)也有1.44万㎡的占地面积。
2北岸单体VS南岸组团
从社区形态来说，五缘湾北岸均为单地块社区，而南岸则多为组团社区。
五缘湾上(2个子地块)是小组团，天琴(5个子地块)和湿地公园TOD(5个地块)是大组团。
这样的分布特点，可谓风格迥异，也使得五缘湾南北岸，除了有配套的差异外，还有社区打造上的较大差别。
首先，这里说的大园林社区，并不是其他城市常见的20+栋、2000-3000户的那种超大社区，事实上厦门这些年来也很少出让单体超大地块。
18年恢复供应后，厦门岛内诞生了46个新房项目，但单地块占地面积达到3万㎡以上的，仅有天禧、上城、养云、海悦、书香五缘、天琴海、湾湖臻境、橖月、五缘鲤、天盈这10个，其中单体最大的是上城，占地5.38万㎡，1468户，在其他城市也仅能算中等社区。
所以我们文中所指的大园林社区，通常是占地面积3万㎡以上，栋数在10栋出头的社区。小社区则是占地面积2万㎡以内，栋数在4-5栋的社区。
厦门这种体量的大社区，刚好能够有充足的空间打造大园林和丰富社区配套，但又不会带来超多的户数影响居住体验和带来物业管理上的不便。观察厦门市场，多数购房者也更偏好这种大得刚刚好的社区。
大社区活动空间多，小社区更安静且二手时期竞争小，这是这两种社区最基本的特点。但介于它们之间，小地块组团式社区却是一个特例。
虽然从整体规模来看，组团式社区很大，多个地块协调，功能理应是最丰富的。但组团式社区的小地块彼此之间，往往有独立的大门，从而打破了这种空间连贯性，业主往往日常活动空间更多集中在自家地块中，居住体验反而更偏小社区。
但与此同时它的产品之间又容易趋同，拿天琴举例，它的143平户型分布于各个地块之间，总体量达到了近600户，户型的趋同容易使较普通楼栋的成交行情影响到较优质楼栋，从这个角度来说，反而缺失了小社区二手竞争小的优势。
综合来说，组团式社区在一手时期因为丰富的概念，地块的分割感不容易被注重，但到了二手时期，反而水土不服，这种分割就不仅体现在看房感官上，也体现在同售竞争上。
18年后的新房虽然多，但你一旦想要大园林社区，尤其是在五缘湾里加上这个筛选条件，那你能选的就没几个。
五缘湾单体占地面积达到3万㎡的地块，目前有6个，除了湾湖臻境还能算一下南岸，其他的清一色分布在北岸。而开头提到的次新房里认可度颇高的天琴海，地块面积也位列第三，这恰恰是它的另一大优势：地块方正、园林集中且丰富。
如今的新房，都在卷生活浓度，都想让业主“躲进小楼成一统，管他冬夏与春秋”，大地块显然在打造大公区、大园林上会更有优势。
并不是说小社区就不好，但小社区更适合对私密性有高要求的豪宅产品，毕竟能够转劣势为豪宅客群所注重的优势，如果能做得小而豪华、小而精致反而很棒，典型的例子就是保利天悦。
但如果你在五缘湾离挑新房，偏好是非大园林社区不选，那确实只能将注意力集中在北岸了。
五缘湾的鼎豪项目御宸天悦，最近我们去看了下他们刚开放的实展，确实非常震撼：
2楼高度的无边际泳池所看出去的景观就已经是一绝了，仅是展示区部分的公区，就用掉了大量石材、陈设了大量藏品，更不用说室内十足豪华的精装用料和配置了。
都说御宸天悦最值钱的就是它那在五缘湾无法复制的东南向广阔水域景观，但我们觉得，除此之外，它的大园林社区，在五缘湾的景观豪宅里也是独一档的存在——没有别墅占据绿地、户均占地面积达到100+㎡，更是加码了它作为厦门TOP豪宅的含金量。
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