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万象春樾和景评测
应粉丝朋友要求，今天介绍一个相对没有那么热门的楼盘，位于芙蓉区隆平片区，人民东路的万象春樾和璟。
去年5月17日，万象地产拿下了隆平片区的015号地块。此地块面积不大，只有39亩，算中小地块；容积率2.5，楼面价3700。此宗地块北侧是去年1月由湖南建投拿下的096地块，规划条件基本一致，但面积大了几圈，有接近240亩，6倍于此地块，不过后者开发时序估计还很长。
先聊聊这个项目的开发商吧。万象地产来自衡阳常宁，在当地开发过十几个项目，本次是首进长沙拿地。我们可以观察到，近年大量地市州的民企开发商进军长沙，比如在观沙岭滞销但大王山热销的嘉信（永州）、大王山的地王鑫宇（郴州）、去年梅二拿地的汇方（衡阳）、蔡锷路地块的双银（郴州），以及月亮岛的风险项目众联（郴州）。
为什么地市开发商集体进军长沙？其实也不难理解，虽然长沙这两年房子明显比之前不好卖，但成交量依旧全国排名靠前，而在湖南地市、县城的房地产市场已经基本萎缩掉了，没价格，没成交，所以导致很多投资者只能放弃开发业务。如果还想在房地产市场有所作为，进军长沙也就是不得不做出的选择了。
对于我们普通购房者而言，更关心的是买这种民企开发商的房子第一会不会烂尾？第二，能不能保质保量交付？
首先，自2022年烂尾潮过后，一听是民企开发商，普通购房者而言都是问号当头。毕竟连百强房企都暴雷了近一半，更别说小房企了。不过，其实活到现在的小房企基本都没有在那波顶峰期间扩张，相对还是安全的。有没个例呢？也有，比如上面提到的望城中港江来项目的开发商郴州众联，也是地市进军长沙。不过政府吸取了教训，所有项目无论国企民企，只要是住宅项目，都把资金监管提到了非常严格的程度，所以无论最终开发商出不出风险，都能确保不烂尾。望城这个项目因开发商资金断裂即将停工的时候，区住建局就提前预警，直接接管列为保交付项目。截至到目前，项目即将交房，安全下车。这也算印证了我的观点：哪怕买民企开发的项目，现在也不会烂尾。然，如果开发商出风险，项目交标肯定会比没出风险差一些，这是没办法的。
其次，民企能不能保质保量交付，这其实是一个没有标准答案的问题，哪怕你是项目操盘负责人，也不是说在开盘之初就能100%预见到。从历史经验平均来看，民企项目的品质是要好于央企的，但不同民企之间的交付呈现结果方差较大，参差不齐。必须要说的是，只要有钱，任何开发商都有能力做好项目，但把成本作为考量后，很多事情就不好说了。比如，如果卖的差，房子不断降价，那神仙来了也只能优化成本，交付肯定好不起来。当然，从好的方面看，首进长沙的小开发商，一般都期望着后续能够在长沙立足，起码在心态上还是希望能够做好的。这个项目，本来去年就打算预售了，但老板还是考虑到市场的接受度（毕竟是小地方的开发商），把开盘进度往后，等于是更接近准现房再开卖，我认为是一个明智的选择，考虑到近期某些民企楼盘又出现拉横幅的情况，我认为大家都应该学学，未来现房肯定是趋势。
我们接下来看看板块。这个项目位于隆平片区东端，目前芙蓉区的主城已经无地可开发，所以城建开发精力可以说全部集中浏阳河东侧（隆平片区）。针对隆平片区的开发策略，我在《中建桃李九章详细评测（三）聊聊首开》一中提到过，芙蓉区的思路就是教育先行，花大力气新建、改造一批中小学，然后吸引购房者，这个思路最开始实践的是岳麓区梅溪湖，后来是天心区有样学样，现在是芙蓉区，长沙购房者吃这套，屡试不爽。不过这个项目虽然能用上隆平的新学校，但并非配套入学项目。
这个项目核心卖点我认为就是六号线地铁口，它本身是属于次级板块的边缘位置，但因为有了六号线，所以很多不利点就解决掉了。对于这种区位，我一直以来的定位就是边缘片区。买核心片区固然好，但价格高攀不起的情况下，到底选位置更好的老破小还是更偏的新房？如果是改善就不用纠结了，但如果是刚需则没有标准答案，在新盘有高品质、地铁加持的情况下，我可能个人会更为倾向一点新盘一点。当然，东南西北四个边缘方向，你只适合选跟你工作生活圈相对更近的那个。
整个项目只有一个地块，不到40亩的面积，地块形状面宽较窄进深较长，虽然我们经常说面宽大更好，但这在南侧是主干道的情况下，面宽不大并不是坏事——受噪音影响的楼栋更少。
住宅共计464户，户均137平，典型的刚改小区。
可以看到，楼栋呈兵营式排布，总共10栋楼，其中3栋纯正洋房、3栋小高洋房（10-11F）、4栋80米高层，容积率2.5，密度不算高。 虽然项目是一整个地块，但开发商将它分成了两期，南侧六栋洋房和小高洋房组成一期，北侧四栋高层为2期。
一期的洋房都是纯板楼形态，共有4个户型，有比较少见的小户型127平洋房，然后就是143平、168平和225平四个户型，户型分布可以看上面的图
经济技术指标上，商业比例2.1%，仅在1#楼下有一定底商，对于低楼层的住户比较友好；绿地率达到40.2%、建筑密度21.9%，比容积率类似的项目密度更低、绿地率更高，算一个比较不错的水平。
我们知道，纯正洋房最大的优势是无消防登高面，所以绿化能够更集中，更连片，不过这个地块的形态限制导致这个优势不好发挥，外加部分洋房是其实10-11#的小高层，所以还是留有登高面。具体可以看下图。当然，虽然在洋房中谈不上出众，但相对于普通高层的优势还是非常明显的。所以视野方面，外部景观不多，5#外面有个城市绿地，是开发商来负责建设。
一期洋房的楼间距普遍在32-35米，由于对面楼最高也就是33米，这个楼间距已经达到了1:1（一般高层小区，基本上只能到1:2甚至1:3），哪怕是对于1楼的住户也是充足的，所以不用担忧日照的问题。哪怕严格来看，整个小区唯一楼间距稍微差点的只有二期的高层8和10栋，所以一期不用担心。
这次一期洋房全部没有架空层，高层是部分架空，不利因素上，公共厕所、垃圾站都在8栋附近，和一期洋房距离较远，也没有什么影响。
动线上，出入口在东侧和北侧各有一个，基本也够用。
停车位方面，项目一共464户，配了440个地下停车位，地下配比0.95，地面还有21个车位，数值不高。车位是否足够，除了配比外，我们一般还要考虑入住率、地铁、周边违停的影响，此项目综合来看是够用的。由于项目一二期密度差异较大（车位密度平均分布，但住户密度显然二期更大），所以一期的车位肯定是充足的。
噪音方面，项目附近没有大的噪音源，一期主要是1#临人民东路主干道，可能会受到一些影响。二期则主要是8#、10#可能会受广场后期娱乐噪音的影响，敏感的朋友需要额外关注。
这个项目适用了建筑新规，所以得房率比以前的房子要高一些。根据户型图，一期洋房的户型得房率普遍在110-114%之间（算上了独立电梯厅赠送，此项目是小高层，公摊低，得房率会比新规的高层更高），如果按照老规来做，大概率是90-95%左右，相当于多了接近20%的空间。当然，我们要知道去年起新开的新房，得房率很多都是这样了，未来也是（指的是维持目前的得房率，未来不会大规模再增加得房率了，甚至有可能控制赠送上限），所以比新房这谈不上优势，但和二手房比，那优势确实巨大了，虽然新房相对二手房也确实有溢价，但这个溢价是没有到20%这么大的，我在《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》一文中分析过这个溢价的逻辑。对于刚需来说，得房率提升就是实打实的降房价。
这个项目洋房据说层高最高有3.3米，这个数字比起目前改善的3.1米还高了，考虑到楼板不会有超高层那么厚，实际表现会非常好。
整个项目为公建化外立面设计，开发统一封窗。阳台部分直接包入客厅计半面积，所以整体外立面是平整的，外立面虽然以漆为主，但还是会比不封窗的项目好看很多。
在顶层的处理上也统一采用玻璃进行封闭，所以整体立面的窗墙比相对高。在现场可以看到，封窗玻璃算是比较大的，开发商用的LOW-E镀膜玻璃，整体呈蓝色效果属于片区独一档。
129户型，这个户型相当于老规的170左右。整体中规中矩。亮点是一个非常大独立电梯厅，接近于私梯入户，面积达到了8平，而且空间规整，可以做满墙鞋柜；户内设备平台多，可以分体装空调，不像有些项目强制上中央空调；客餐厅、主卧、厨房尺度都比较大，次卧也不小。
但劣势也有，户型是典型的四叶草设计，动静不分区；面宽偏窄，只有11米3；其次是无北阳台；至于没第三个卫生间，我倒觉得在这个面积段可以接受。
142平这个户型相当于老规的185平左右。这次不知道为何没有控制在140平以内，这样要多交一些契税。
这个户型是同样是典型的四叶草结构，所以缺点也和128类似，动静不分区，面宽少了点仅12.5米。不过优点也类似，独立电梯厅；客餐厅LDK设计空间大，主卧，次卧尺度也很大；带多个设备平台，总的来说，类似129的放大版，但走进去的话，空间尺度明显还是比129大不少，可以实地体验看下。
168平洋房这个户型相当于老规的220平左右。设计和小户型完全不一致了，一是大面宽设计，有15.6米；二是端厅设计，客厅270度采光而且立柱非常少，跨度大；三是非四叶草结构，动静分区。具体看房间，客餐厅面积约60平，面宽达到了6.1米；主卧为大套房设计，达到了近40平，除了独立大衣帽间，双台盆+浴缸外，甚至可以布置玄关；带独立生活阳台。
225平洋房，这个户型相当于老规260左右的产品了。类似167的端厅设计，差异是该单元为一梯仅一户，独立电梯，其他的也没有太多问题了
所以，整体来看，和所有新规产品一样，不管户型做成啥样，因为高得房率，产品都是吊打老规的。但从新规产品的设计来看，小户型设计较为普通，大户型则有一定的亮点。
交通：项目最关键的配套是门口的6号线，韶光站地铁口就在项目南侧，已经通车，6号线算是比较好用的地铁，路线直，换乘多，东去机场，西可抵河西。道路交通方面，南侧是主干道人民东路，往东去机场已经快速化，西侧未来进城也会快速化至东二环，相较于很多次级板块的新房，整体交通是最方便的一档。现在地铁建设已经大幅减速，8号线以后的规划已经远落后于预期，所以新房的地铁最好还是不要吃规划的大饼了，除非已经在建。
学校：这个项目学校并不强势，不是学位房。学校为小学划片+中学派位。小学大概率是大同三小，中规中矩，但优势是步行距离近，不到500米（上图泉坝路还没修，得绕行）。
中学派位除了参考这几年大同三小派位外（确实都是芙蓉区中规中矩的学校），未来还有多所新建的中学，其中包括桃李九章配套的那所湘郡培粹隆平校区，建成后应该会是派位指标较多。这个学校目前来看会是隆平片最好的初中，未来还会有几个项目可以配套入学。
商业：距离项目最近的大型商业是芙蓉龙湖天街，这是目前浏阳河东最大，最热闹的商业综合体，项目从6号线往西两站就是。沿着6号线或者人民东路往东20分钟是机场奥特莱斯，整体来看还凑合。
公园：项目南侧的公共绿地，由开发商建设，对公众开放，目前已经建成，森系主题搭配大面积水景，整体的舒适感不错，弥补了项目集中绿地不足的缺点；临近有一个还在建设的东湖公园，与项目有西侧一个地铁站的距离，步行12分钟左右。
目前项目一期的洋房已经基本完工，自建的4000㎡公园实景和项目公建化外立面实景都已经可以现场看得到，现场都在做园林绿化和园区路面的铺贴工作了，换做是以前的项目基本上属于交付前的准备阶段了，而这个项目开发商的目标是现房销售，目前还没开盘：
作为地市首进长沙的民企开发商，我认为最重要的肯定是要打响自己的口碑，立住自己的品牌，否则就只能卷铺盖走人了。从目前来看，大多数首进长沙的开发商都是这么实践的。这次首开前，这个开发商把项目整体做到了准现房形态，比起很多央国企直接PPT开卖肯定还是强不少。
考虑到项目定位、位置和性价比，我认为不宜宣传过多高端、TOP之类的话术，不可能达得到。另一方面，客户也不应有过不切实际的期待。不过，我认为作为刚改项目来讲，起码是远高于目前项目的平均水平的。为什么这么讲？比如我们看看停车库：
大面积的石材、灯带运用，行车道吊顶，入单元光厅，都和以前的刚需，刚改项目形成明显的区分，甚至接近2021年前的改善房。地面采用的彩石固化地坪工艺，目前车库正在施工，开盘前就会整体完工呈现。
再回到最初，到底适合什么样的客户？我认为刚需客户和地缘改善客户可以重点考虑下，因为6号线的存在，喜欢安静，出差频率较高的朋友，没必要挤到城里去买高层，洋房的舒适度确实要高一大截。但它肯定不是适合没有地缘属性的客户。
至于什么片区成长性，投资属性，熟悉我的朋友都知道，投资不买房，买房只考虑自住。
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