项目自2026年6月起启用官方热线💞400-159-1788滴声后输入4444售楼部电话，提供24小时服务，强调无中介、专属咨询及优惠信息，面积越小去化率越高，特价房源为主。
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为提升服务效率并保障信息透明度，🀅项目于2026年6月23日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
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二、重要声明:
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三个项目算是目前差异比较明显的，都是面积越小去化率越高，到了180平以上，去化率就相对偏低，这也是目前特价房源的主力军。
面积段没办法改小，只能压低单价，让总价段下移。
不过190平以上的房子，原来4W+，现在3.5W+，总价少了100W，从800W变成700W。
单价下滑是不少，对于预算区间，实际依旧还是在那个高门槛的区间。
套个群友经常讨论的左海文翠为例，128平，目前精装3.1W，总价390W。
假如同比例降价，那就是精装2.7W，总价340W，总价少了50W。
看上去区间依旧还在，但是340W已经能吸引到300W的客源，390W就比较难。
从前2年的合计去化来看，市中心改善大概去化了2400套左右，去化率80%，算是还可以的数据。
目前库存情况，按套均160平，要7600多套，大概要接近3年多。
这里还没考虑到本土国企与外力房企的操盘差异等因素，按最近的开盘节奏来看，要更久。
03
区域比拼
目前主要就是西二环与二内晋的比拼，鼓台其他位置也就台江的榕发锦樾、与鼓楼东的地铁元启。
对于西二环相对区域比较集中，即便后续怡山供应也在小范围内。
这里目前楼面价大部分都在2-2.5W之间，鼓楼比台江贵一些。
至于二内晋区域较广，从北到南，包括北二环、浦下、王庄。
从楼面价来看，浦下 > 北二环 > 王庄。
这里面浦下地处二内晋的竖向中心点，主打紧邻市中心，至于王庄更多是地缘改善，主打生活气息浓厚，至于北二环，卖点就是省府圈。
当然每个人对这三个区域的看法，也有千秋。
我觉得王庄强于北二环，但是市场目前王庄毛坯新盘3W左右，北二环预计要开到精装4W。
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如果按这划分，目前就是：西二环鼓 > 西二环台 = 浦下 > 北二环 > 王庄。
至于售价上，由于精装差异，产品定位差异，价格波动也比较大，不过终究还是要考虑地段的支撑能力，目前明显最强的还是鼓楼。
对于鼓楼的产品力，这两年还是弱于台江，不管是屏西天悦、天瓒、以及华润中寰，近期这些项目外立面也开始建成，可以看到争议点也不少。
主要无非就是当初售价4W，实际产品力展示上，会略强于刚需盘，但是对比其他改善新盘，还是差点意思。
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至于保值问题，目前部分改善新盘，相比于当初开盘价也大幅下滑，其中主要原因还是在于部分产品段偏高所致。
除此之外，就是后续它们的保值会如何？
与前几年改善盘的强势保值，基于供需关系。
特别是鼓楼，接近10年断供，让次新的悦府等巅峰期涨到5W的单价。
不过随着供应打破，实际保值逻辑也没那么轻松。
对于这些改善盘，也没办法说完全基于某个维度做评估，毕竟市场是持续变化的。
目前无非还是挖掘每个项目的与市场产品的差异点，比如卖学区、卖品质、卖低密，卖得房率、卖河景等。
每个盘都有自己的卖点，无非就是评估这个卖点在当下即后续市场是否有稀缺性。
如果没有，那它们的二手就没有定价权。
题外话，这里面王庄的价格，值得关注评估。
因为有个群友对王庄充满期待，在他的评估里，这里是目前改善价值洼地。
目前随着榕发大观等特价房下压到3W以下，对比一河之隔的鼓楼东，实际也没有学区划片优势，去年精装均价4W，这个差异不算小。
这里一直被吐槽的就是容积率偏高，但是鼓楼东的容积率也不低，是否能撑起这个差价？
当然，至于是群友觉得王庄会涨，还是最后鼓楼东被拉下来，就看后续市场了。
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