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深圳南山【中海云启源境】

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南山【中海云启源境】第一梯队学区房，得房率高达95%！楼盘全套资料+优缺点分析

中海云启源境

最新消息

科技园通勤神盘【 中海云启源境 】加推最后1栋2单元01，03，05户型，今日开盘！

此次加推共54套 户型为90-105㎡3房， 备案均价8.87万带精装，开盘约0.941折， 折后均价8.35万，总价714万起。 楼盘咨询预约热线☎️☎️400-159-8559转接5555（24小时服务）

90 ㎡3房 单价：7.87-8.49万/ ㎡ ， 总价：714-771万；

105 ㎡3 房 单价：7.88-8.75万/ ㎡ ， 总价：837-922万。

1座还有少量剩余房源在售：

价格区间如下：综合折扣0.918折！

01号房，143㎡4房2卫， 单价约：7.9-9.3万，总价约：1137-1338万

02号房，143㎡4房2卫， 单价约：7.4-8.8万，总价约：1070-1272万

03号房，90㎡3房2卫， 单价约：7.6 - 8.1万，总价约：：701 - 751万

04号房，105㎡3+1房2卫， 单价约7.7 - 8.4万，总价约：820 - 898万

05号房，95㎡3房2卫， 单价约：7.7 - 8.6万，总价约：742 - 828万

顶复：239㎡，2套，单价约10万-11万，总价约：2528万-2670万

目录

1、项目区位

2、项目介绍

3、项目户型

4、项目配套

5、 项目评测

项目区位

楼盘咨询预约热线☎️☎️400-159-8559转接5555（24小时服务）中海云启源境 所在是 南山与宝安交界的南头同乐板块， 位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

项目介绍

根据规划，项目占地面积约9006.52㎡，总建面约8.8万㎡，规划建设3栋高层住宅，其中2栋21-47层商品房住宅、1 栋 46层保障房，总户数708户，普通商品房298户，保障性住房410户。

平面图及户型图

据市场吹风，项目的售价可能6字头起（约6.8万-7.5万/㎡），按次计算，总价600万元起可买南山三房。

目前，南山相邻片区主要竞品主要有桑泰缙樾府，114㎡四房总价768万起，但得房率仅75%； 天源华府90㎡两房727万起，户型实用率不高。

产品方面，中海云启源境打造约90-143㎡新规三、四房，使用率较高。

据了解，目前正处于基坑施工状态，最快将于今年年中入市，仅供参考，最终以官方公布为准。

01

交通配套

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

02

商业配套

10分钟距离即可享受前海四大商圈， 前海山姆，万象前海，卓越INTOWN，前海壹方汇 ，同时还可以享受 深圳湾万象城，潮流之地的万象天地 ，便捷享受深圳湾世界顶配商业

03

教育配套

项目紧邻南山实验园丁学校（九年一贯制），该校近年普高率稳步提升（2024年近90%），虽不及南山头部名校，但属中等偏上水平，对家庭客群吸引力较强。 楼盘咨询预约热线☎️☎️400-159-8559转接5555（24小时服务）

04

医疗配套

1公里锁定三甲医院， 10分钟黄金距离 ，家里老人要针灸？南山中医院步行可达；孕妈产检？南山妇幼新院区就在隔壁；突发小毛病？2.5公里到协和深圳医院，三甲专家随时待命

05

休闲配套

中山公园（步行5分钟）：49万㎡ ！深圳最老牌公园，2.1km星光跑道夜跑超治愈，周末带娃搭帐篷、打棒球，朋友圈随手拍都是“向往的生活”

竞品分析

南头板块房价约6.52万/平，周边的二手房主要有豪方天际和前海东岸，其中：

豪方天际（2016年）

88平3房 730-780万 单价8.3-8.86万，租金8600-10000/月；

143平4房 1136-1140万 单价7.9万左右，租金14900/月。

前海东岸（2016年）

89平3房 756-796万 单价8.5-9.05万，租金8400-9500/月。

参考下来， 中海云启源境 预计价格会在8万左右，90平低楼层 总价预估600多万起。

不过项目属性比豪方天际和前海东岸要差一些，后两个盘都是大社区、车位充足，户型设计和小区绿化都更好。

中海云启源境 新房竞品对标观山海，目前 观山海价格：

95㎡3房 折后总价689-758万；

110㎡4房 折后总价837-909万；

113㎡4房 折后总价795-856万。

总价门槛预估差不多， 但观山海相比 容积率更低，车位充足，还是小高层纯商品房大社区，周边环境和 景观更好，不过观山海驾车到科技园要20分钟左右，离地铁站也更远些。

荔源雅苑

只剩117平4房在售 折后总价744-840万

目前89平三房租金9000-12000/月

桑泰缙樾府

114-118平4房 折后总价752-841万

133平5房 折后总价907-963万

中海云启源境相比这两个盘位置和学校都好上一点， 一步就到宝安，旁边就是科技园， 总价门槛也会低些，但居住舒适度没有缙樾府好，缙樾府容积率更低、车位充足，户型设计更好。

天源华府

90平2房 折后总价727-772万

110平3房 折后总价891-1039万

111平3房 折后总价1057-1098万

155平4房 折后总价1617-1734万

186平4房 折后总价1960-2143万

相比天源华府，云启源境位置要差一些，不过户型设计和价格上会有些优势。

整体来说，中海云启源境处于荔源雅苑/缙樾府和天源华府之间的位置，优势是总价门槛更低，刚好补上片区90平三房的新房空缺，地段虽然比上不足但比下有余。

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