厦门海沧中心TOD璞盛二期热销中，首推63-113平方米户型，总价可控，赠送飘窗。✨✨售楼处电话☎️☎️400-159-8559转5158（专人接听）✨✽✽✽✽优缺点对比，首开楼栋品质较弱，基础指标密度高。
✨✨厦门【海沧中心TOD璞盛二期】✨✨
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近期关注度较高的TOD二期璞盛全测评。
优势：
1、岛外第一档地段
原海沧CBD定位，但现实不足以支撑，近年来住宅地块出让比例持续增加，板块有三分之一空地，等待后续开发，璞盛二期就是新地块之一；板块内无村庄、安置房及老破小，相对纯粹，地铁两站进岛，合同入读今年9月启用的双十海附嵩屿校区，对于 首置基础配套足够支撑。
2、产权面积压降，有一定飘窗外阳台赠送，总价可控
二期产品从63㎡两房，74㎡三房一卫，87㎡三房两卫，98㎡三房两卫，113㎡四房两卫，单拎小户型来说，73㎡相较于一期78㎡ 产权压降4㎡，以单方3万计算总计约减少10万+，87㎡相对于一期89㎡降低2㎡，进一步 降低总价门槛。
除此之外，相对于一期，二期增加了 部分飘窗改造，比如74㎡客厅2.9米，利用飘窗赠送延展60公分，客厅面宽3.5米，在70多平户型里算客厅尺度较好的。
不足
1、基础指标密度高，首开楼栋质素较弱 高密度：容积率3.3，绿地率31.5%（当前新盘大部分35-38%），举个容积率例子，直观感受一下，TOD璞瑞容积率4.77=近期新盘阅海2.08的2倍多，密度大，人均绿地面积较少，私密性相对较弱，具体参考34层璞瑞实体样板视线效果。
首开楼栋6#8#素质较差 ：面积涉及63㎡-73㎡-87㎡-98㎡-113㎡2-4房，首开控价吸附刚需保去化，首推 6#8#紧贴超百米厦门中心写字楼D座和E座 ，光污染贴脸楼栋，除了 113㎡户型北侧有景观，其余无景观资源。
2、配套：非TOD模式地铁较远，学校仅开办一年级，初中待建
非地铁直连：一期卖点之一小区直连地铁TOD模式无风雨归家，但二期非地铁直连，直线距离测算约为800米， 800米走路=10分钟，从地铁口归家需经过3个大型红绿灯， 过4次红绿灯，增加红绿灯等待时间成本及安全风险， 预计12-15分钟，风吹日晒较为考验。
9月仅开办小学1年级，初中为小学旁边地块待开建：双十海附本部是岛外一梯队学区，这个毋庸置疑，但TOD合同对应入读为 双十海附嵩屿校区，非本部不要预期太高，需理性看待，新学校成绩兑现起码需要几年才能成熟，好在区域生源还不错，缦云756套、璞瑞1365套、璞盛一期1051套，海上鸣樾328套，3000多套买的业主总价段都不便宜。但嵩屿校区目前只开班一年级4个班，对于其他年段暂未开班， 对于其他年段转学目前无法满足，初中暂未开建，存在等待周期及不确定性。
现双十海附本部片区为：金海苑87户，海上明珠221户，滨海阳光90户，绿苑966户、滨海上城399户、蓝湾半岛1452户，滨海1157户，蓝湾半岛849户，彼岸971户，维多利亚2403户，东坑安居1592户，石塘村463户，石塘排头147户，东坑安居房1592户，缦云756户，合计：13135户。基础条件 需满足两一致+一年实际居住+2022年9月后交易房产执行6年一学位，整体学位紧张。
3、不利因素:光污染 朝向 采光日照 车位价高
光污染:作为海沧地标建筑夜景工程，厦门中心写字楼夜景7-10点准时亮灯，还会变色，有种过年老一辈在阳台挂五颜六色彩灯灯笼的既视感，眼睛直视一分钟就有点晕，这个是目前这个项目比较大的不利因素之一。
采光：首开6#和8#距离 厦门中心写字楼楼间距约为40米、60米左右，厦门中心写字楼为百米超高层建筑，这个楼间距导致很多低楼层日照时间会非常短，加上6#是63-74㎡户型楼栋， 户型多为两面宽采光，可以预见低楼层采光一定是比较差的，但是璞盛二期为异地售楼处异地样板房，很多小白客户可能感知较弱，具体可以参考航拍之下，厦门中心 写字楼E座在地块中的阳光照射阴影面。
朝向日照：东屿岛板块基本为了最大化景观排布，牺牲朝向，可参考缦云。8号楼朝西约45度，6号楼朝东，朝东日照短，朝西厦门太阳你懂得。
车位价格高：璞盛一期后期车位整体价格约为26万左右，对标同期竞品建发阅海12万，联发嘉悦里13万，象屿自在海6-8万而言，这个价格都来的比较高，而项目地块周边为写字楼+学校，可以预见未来周边空难停车，如有开车业主基本还是需要买车位， 需考虑叠加车位买受成本。
4、产品乏力：73㎡89㎡典型产品对比
73㎡三房一卫
单卫：单卫使用多有不便，举个简单例子，如果是小太阳家庭，夫妻生娃，父母帮忙带孩子，早上上班前排队使用，需前置等待时间早起，两代人同时使用私密性相对较弱，矛盾也会多点。
短面宽：南向直接采光仅有两开间客厅+主卧，约为5.8米南向采光面。
近深长:两次卧+厨房均需为采光井采光，采光井进深卧室一侧为6.35米，厨房一侧约为6.95米，基本采光较弱。
像岛外沁园、自在海80㎡出头能做到1.5卫，南向面宽基本3开间8.5米，依托于采光井采光部分采光井进深基本为4米多，基础的采光可以保证。
璞盛二期73㎡购买需尤为注意，贴邻98㎡户型的73㎡需谨慎，东侧98㎡户型卧室突出3.6米，与73㎡存在客厅对视及采光遮挡，应该这个单元价格也会相对便宜。
87㎡三房两卫
赠送同比竞品较少：在岛外做蝶形塔楼卷飘窗偷面积赠送的时刻，璞盛二期本次仍为板楼，且为中户， 板楼中户飘窗赠送就非常有限，可以看到除了次卧有飘窗利用，其他几乎没有（厨房和进门次卧飘窗小到可以忽略不计），同期在售的一手竞品，建发、象屿、联发89㎡户型基本是4-5个飘窗赠送。
常规中户：87㎡户型属于近10年的老产品做法， 单面采光，南北不通透，厨房次卧卫生间依托于采光井采光，整体采光一般。同期在售一手竞品，比如建发阅海、联发嘉悦里为蝶形塔楼，89㎡能做到 2-3个采光面，同为板楼象屿自在海89㎡为边套，南北双采光面 南北通透，竞品户型表现均优于璞盛二期87㎡。
性价比：按照璞盛一期25年网签均价3.3万/㎡测算，87*3.3=287万，车位小加20万，整体 总价门槛上310万+，产品力相对较弱，性价比一般，同比嘉悦里89㎡车房打包总价也是要来的高一些。要控总价预算又有产品要求的，建议考虑鲤悦89㎡、自在海89㎡，部分房源房子带车位能260万上下，总价省个50W，省下一辆BBA+小孩教育钱，哈哈哈~ 不差钱的就另说了。
综合：
对近岛、地铁、今年有一年级入读需求的首置购房者，配套大于产品，避开低楼层，该项目可入手，若对产品有一定追求，该项目慎入，随着规划的进一步放松，产品力会进一步提升，东屿岛还有土地持续出让，如果在当下阶段我们无法认为这个产品是领先市场的，具备产品竞争力的，那后续进入二手阶段，产品之间的踩踏会愈加严重。
对于首套房客户，我们常规理解的好房子，一是基于配套，配套的便利程度带来有烟火气的生活，二是基于产品力，产品没有短板一家人住的舒服，二者叠加在预算范围内就是合适的好房子~
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