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新榕云行：备案名（云行公馆），地处：仓山区洪湾南路东侧、浦上大道南侧。

项目占地约66亩，规划14栋高层住宅，合计772套，主打建面：155、166（176）、183（188）平，个别300多平顶复，全部2T2四代宅，层高3-3.1米。

从产品定位来看：

对比隔壁的建总流花溪一期，以及烟山江翠，项目由于四代宅起步高达155平，其中50%的户型都在166平以上。

在目前金山已经上市的新盘里面，这个产品段是最大的。

至于套数，772套，全部四代宅，简单回顾，也是福州所有四代宅单盘套数最多的一个。

只能说从产品体量和面积段来看，压力也是爆表。

02

PART

楼盘土拍

2024年3月30日，新榕以底价15.03亿拿下宗地2024-05号高宅村旧改出让地块一，成交楼面价10489元/㎡。

土地面积：66.02亩，容积率：3.0，建筑限高：100米，可建设立体生态住宅。

分析：2024年的第一场土拍，高宅旧改全部上架，最终出乎意外，巨型旧改并不是多家房企均分，其中建总一家拿下三幅。

也就目前的建总流花溪一二期，以及最近刚刚被回收的地块五，面积48亩。

还剩下的一幅纯商，被新榕拿下，即项目新榕云行。

当天，房企还拿下一幅，也能做四代宅，即新榕亦川。

由于是大型旧改，加上原来拆迁面积不算多，配合高容积率的定位，纯商面积高达218亩，建筑面积43万方。

目前，回收一幅后，建筑面积少了9.6W方，还有33W万方左右。

三个地块都已经面世，合计套数2274套，正好是万科城市之光的体量。

这时候看看去化数据参考：

建总流花溪，一期11个月网签124套，二期9个月网签128套。

刚需定位的二期销量已经实现反超，至于更好的参考，福州连续几年的销冠城市之光：

项目的89平左右的接近清盘，连廊端头同样高去化，132、165平的去化率相对低了不少。

这几个项目的表现也说明一点，三环边的区域，刚需产品还是更匹配。

此外就是四代宅在福州的走势，前几年刚推出的时候，还相对热销。

后来新规出现，四代宅的弊端也比较明显，这个产品也开始逐步消失。

简单盘点：天琴湾、缦云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灏云、誉湖、麓里。

给了土拍规划，不过多没做的：望樾、流花溪、栖江元璟。

在这种局面下，周边还有一个麓里在售，新榕义无反顾选择了四代宅。

新规后四代宅不允许做北侧露台，从云行的产品来看，亮点不算太明显。

此外就是地块情况，项目位于高宅的北侧，南侧即建总流花溪，钢铁森林的旧改，南向又被建总遮挡，地块因素也一般。

综上，做四代宅有个区位更好的麓里，做改善隔壁就有产品力更卷的流花溪一期，项目只能说对手实在不少，加上区位偏差，竞品叠加区位承托力不足，亚历山大。

03

PART

户型情况

155平：四房两厅两卫，2T2，电梯设置在两端，虽然有一定隔离，但是这种高层住宅，出行也会略微不便。

对于套内布局来看，采取端厅设计，三开间朝南，整个户型南北都不通透，155做四房的情况，客厅卧室空间都不算亮眼，其中一个卫生间还存在被露台导致的隐私问题。

至于四代宅的露台情况，端头露台更私密，不过整个户型的南向采光会被楼上遮挡，至于南向露台的户型相对采光更有保障，楼上只遮挡侧边，影响不大。

166、176平：四房两厅三卫，进深大面宽小的设计，主卧空间相对阔错，不过卫生间偏小，客厅空间依旧一般，甚至可以说偏小。

露台方面，176平的全部在户内，私密性更有保障，也没有楼上南向的采光遮挡，至于166平南向有遮挡，还有一部分平台在户外。

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