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似曾相识的一幕又来了，这次压力给到湖边水库

2026年厦门第一场土拍要来了，其中岛内就一块湖边水库，同时厦门2026年度供地计划也同步公示。然而文哥越看却越感觉不妙，这一幕似曾相识，简直是当年的五缘湾井喷式供应的翻版。

一、看似限量供应的年度计划

从本次公布的2026年六区供地计划来看，湖里区仅两幅地块，湖边水库仅一块，另一块为江头的浦园地块。此举看似是在保护市场，但是文哥觉得有必要提醒一下，可能很多人不知道，也可能有的人忘记了，根据厦门过往记录，在供地计划里的未必会卖，不在供地计划里的未必不会卖，主要取决于市/区财政是否紧张以及有没有哪块地被财主看上。

所以这份供地计划只是作为参考，但是从目前公布的情况来看哪怕全部卖掉按照底价成交（这时候应该不会有人说还能溢价吧？）的话土地出让收入环比也减少30%左右，在没有其他领域能够创收的背景下大老板该怎么填这个坑呢？要不还是多卖几块地吧，那么厦门哪里有成片净地且单价够高呢？结果不言而喻。

二、去化艰难的湖边水库新盘

大多数人应该还记得25年6月湖边水库建发宸启瑞湖开盘的奢华展示区吧？在大多数人的潜意识里，这么好的项目应该早就清盘了吧？甚至有人说宸启瑞湖卖的很好所以才有了宸启瑞湖二期。

实际上截至今天宸启瑞湖一期（包括瑞湖公馆）还有两百多套住宅仍未备案，哪怕是开盘传言卖疯的96平低总价户型也还有多套待售。连这样的高端配套都卖的如此艰难，难道指望湖边水库接下来其他盘还能盖得更加高端？要知道单单宸启瑞湖的大门都成本不菲，公区特别是地下会所更是仅次于帝景苑的高成本投入。

再看看位于本次土拍地块边上的建发望湖项目，卖了半年就卖出去127套，平均一个月20套。要知道望湖可是北面无遮挡湖景高端项目，其景观面可是比本次土拍地块更好的。更别说板块其他住宅地块连景观面都被严重遮挡。

三、天量住宅规划

根据上面的规划图，扣除已经开盘的建发望湖以及即将开拍的北侧地块，这个板块仍有5个住宅地块待售，这还没算上左下角待定的C19地块。

而哪怕这边一整片都开发完了，可实际上湖边水库还有一个完整的板块还未拆迁，那就是位于西侧的后坑，而且1798创业大街已经腾退启动。如果不拆迁那么这片豪宅未来将长期受到一路之隔城中村的影响。

想当年五缘湾房价是怎么从10万到8万，8万到7万，7万到6万，6万到如今的5万的？确实有外环境因素，但是主要的还是被板块天量供应打下来的。五缘湾去年最恐怖的时候整整10个新盘同时在售，南面湾湖臻境/灏月/天琴/TOD/天悦，北面天琴海/湾海/五缘鲤/悦海/书香五缘。这么多盘同时在售怎么可能不打价格战？又哪来那么多客户呢？

五缘湾尚且无法在天量的供应面前扛住，湖边水库又当如何呢？

四、缺失的配套和无力置换的二手

尽管开发商在努力营造湖边水库是下一个五缘湾，但是如果从配套的角度来说其实湖边水库与五缘湾的差距不但很大而且极难追赶。

比如说教育，说好听点这边有区中考成绩前三的龙湫亭以及一中分校，可实际上湖边水库都是湖里区的区属校，要知道成绩与龙湫亭平齐的金林湾实验学校在五缘湾都成了被歧视的存在，就是因为五缘湾还有3所市属校以及双十分校。更别说蔡塘板块读的还是所谓一中分校托管的湖边学校了。

再比如休闲配套，湖边水库目前主要就是湖景以及环湖步道，而如果仔细看五缘湾会发现其是由湾景/沙滩/湿地公园/天鹅湖/游艇码头/恒温浴场/迷宫/音乐岛等共同构成的，其可玩性远胜当前的湖边水库。

而作为房价重要依托的二手房置换来源，目前湖边水库早期诸如世茂湖滨首府B区其成交价已经从当年6万多跌落至两万多区间，参考

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试问有哪个业主愿意卖掉湖滨首府B区一套192平大平层去买瑞湖公馆96平中间套三房？湖滨首府可不是老思明的楼梯房，压根没有置换的动力以及经济基础。

五、结语

湖边水库作为湖里区东部仅次于五缘湾的成片开发板块，接下来将用本就不够硬朗的身体继承五缘湾当年土地财政的重担，文哥对该板块未来前景实在无力看好。建议购房人谨慎选购湖边水库板块新房，特别是在当前新房遍地开花的时候。

没有卖不动的房子和地块，只有卖不动的价格。这点地量，已经不如福清/长乐市这种人口不足百万的地级市了。

想高价收割，那就等着需求外溢，地块留着长荒草。

岛外那么多地铁口周边荒草半人高了。

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