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首开表现
首开4栋房源，去化率68%
绿城悦海棠 首开1、2、5、11号栋，共224套房源，其中1号栋为小高层产品，11号栋为高层产品，从位置来看，11号栋靠近小区西侧观沙路，采光受周边楼栋遮挡较少，但有轻微噪音问题；1、5号栋临近谷岳路，与绿城锦海棠相邻，更方便来往两个社区的会所休闲。2号栋可俯瞰中央园林。
首推户型主打建面约138㎡改善型产品，全部为四房起步设计，精准匹配家庭成长需求：
• 高层138㎡四房三卫：得房率超112%，实得面积约154㎡
• 小高层128㎡四房三卫：得房率超122%，实得面积约157㎡
• 小高层138㎡4+1房三卫：使用率高达123%，实得面积超170㎡
目前项目参考均价138㎡小高层18000元/平米，小高层128㎡17600元/㎡；高层138平米16000元/平米。
12月1日正式开启认筹，12月14日开盘，首开推出224套房源，首开当天86折， 最终去化152套，去化率68%。
项目发展回顾
绿城拿地的“底气”在哪？
2025年7月22日 [2025]033号商住地块出让，吸引了绿城、万科、保利等5家品牌房企参与竞拍，最终由绿城以99924万元竞得，溢价率3%，折合楼面价8755元/㎡。
8755元/㎡的楼面价在观沙岭板块属于中等偏上水平，但在新规产品打造为主流的当下，决定项目本身产品面积不会很大，这也是其户型主力为138平米的核心原因。
从拿地到开盘，绿城悦海棠不足5个月，这是绿城中国在长沙开发项目的普遍速度，这也是绿城中国拿地的“底气”之一。
除此之外，绿城中国的产品优势，以及市府板块的房地产热度也是其拿地“底气”。
项目价值分析
作为绿城在长沙市政府片区的重点项目，绿城悦海棠的价值并非单一维度的“品牌+区位”，而是从教育、交通、产品、物业等多方面形成的“组合拳”。📳📳╭☞VIP火热登记，恭迎莅临品鉴：400-159-8559转接8666【售楼中心】
#SPORTS
区位价值：市府芯+教育旁
项目位于观沙岭城市更新片区，作为长沙教城融合示范区，其承市府与滨江金融中心双重势能，宜居宜业属性凸显。
教育配套是片区及项目较大的优势，目前项目已明确 配套入读长沙实验二小和南雅求实中学。其中长沙实验二小是岳麓区口碑公立小学，南雅求实中学作为南雅教育集团旗下分校，师资力量和教学质量有保障，解决了改善家庭最关心的教育问题。
（南雅求实中学）
观沙岭商业配套近两年逐步落地，3公里内有凯德壹中心、招商花园城、麦德龙等大型商场，日常购物、亲子娱乐、聚餐休闲需求都能满足；同时项目自身规划有少量社区底商，可覆盖生鲜、便利店等基础生活配套。
医疗配套上，临近湘雅三医院，作为长沙顶级医院，为业主健康保驾护航。
#SPORTS
产品价值：产品的“空间革命”
绿城的产品力在悦海棠身上体现得尤为明显，最核心的亮点就是“超高空间利用率”，这也是区别于周边竞品的关键。
本次主要推出高层和小高层138平米户型，这两个户型在价格上相差约1000元/平米，在得房率上相差约10%。
（高层约138平米户型）
建面面积：约138平米
套内面积：约154平米
得房率：111.52%
电梯厅：约8.84平米
次卧平均面积13.87平米
高层户型不计入得房率的电梯间更大，约9平米；南向开间也更长，约16.6米，四开间朝南。
室内则会相对较小，但LDK的面积有53平米，与目前市面上其他同面积的新规产品相当；次卧平均面积甚至能匹配150平米新规产品；主卧套间也吊打目前市面上140以内项目。
（小高层约138平米户型）
建面面积：约138平米
套内面积：约170平米
得房率：123.48%
电梯厅：约6.25平米
次卧平均面积15.03平米
该户型优势很明显，高达123%的得房率吊打目前长沙市面上所有新规产品，甚至在政府限制开槽处增加飘窗后，这或许是长沙很长一段时间内得房率最高的户型。
另外，户型在主卧套间、次卧平均面积上也位列同面积新规产品的首位，居住舒适度较高。
当然，该户型也有一定缺点，虽然是四开间朝南，但面宽相对较窄，但对采光和通风效果并没有太大影响。
#SPORTS
会所“学区”属性明显
绿城悦海棠更多的是学区属性。会所配置了全长沙少有的 室内社区篮球馆，甚至贴心的设计了成人篮筐和青少年篮筐两种不同规格。
除此之外，项目还打造了全长沙仅有的社区 亲子私宴厅，配备儿童成长型餐椅、消毒柜、西餐岛台搭配嵌入式温奶器等专业设备，还有生日蛋糕台、小麦克风、小舞台等仪式感装备。
当然也配置了目前市面上大部分会所有的 运动空间、棋牌室、第二客厅、阅读空间、儿童游乐园等等，将“亲子”这一标准落到了实处。
#SPORTS
品牌：长期居住的“保障牌”域
绿城作为国内知名的高端住宅开发商，在改善型产品的打造上有成熟的经验和良好的口碑，这也意味着项目的保值增值能力相对更强。
从市场表现来看，绿城的改善产品一直享有品牌溢价，其"海棠系"更是成为全国热度可查的高端产品线。在西安，绿城的"海棠系"产品更是连续13个月领跑西安销售额第一，成为当地房地产市场的现象级作品。在长沙其打造的 绿城玉海棠和绿城锦海棠首开次月均进入 长沙九区县住宅榜TOP5以内， 绿城锦海棠更是以 单月销售3.93亿元的业绩位列第二。
物业端优势更为明显，国家一级资质的绿城物业服务，在小区安保、保洁、设施维护等方面的服务质量，是后期长期居住舒适度的重要保障。
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