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福州这个地段的旧规产品，2万出头值不值？
福州聊房君
我们坚持用脚步丈量楼盘，拒绝纸上谈兵，不盲目唱空唱多，只结合真实数据再客观分析，这里也有最新鲜的楼市八卦，第一时间传递楼市猛料。
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进入新年的工作周期了，去多个售楼部和中介门店溜达过，虽然不能直接确定买房人数有多少，但看到气氛还是比较活跃。
当中介带看量增大时，就意味着楼市能看到复苏前的征兆了。
现在中介朋友圈也刷屏着各种所谓的特价房，或许有的是价格有调整；
只是也有部分楼盘，还未到合理的区间，不过调整后变为高佣项目，就要理性看待了。
分辨一个楼盘的价值，可以从几个维度来看：
第一，周边的竞品楼盘，对比一下品质，价格；
第二，价格相近的楼盘，对比品质的同时，还要看地段的优劣；
第三，同样在价格相似的楼盘中，对比一下是否是现房，周边配套，是否带装修之类的细节。
最近包销的房源很多，有的是麦田，有的是贝壳，福州不外乎这两个平台；
看到贝系中介的朋友圈发一个金山板块的楼盘，标题挺抢眼的，楼层任选，单价21666元；
但请注意看，下面还有小字：3号楼5-10层，这个是总高33层的楼栋，这里释放的都是低楼层房源。
我们客观聊一下这个楼盘，以及价格，来看看值不值得入手。
（你们觉得这个价格是否合适？可以在评论区留言。）
上图中蓝色小圈大概是建总瑞璟的位置，实测步行至马榕地铁口的距离大约2百多米，属于正地铁房。
同时，我们也看到这个楼盘是位于金山大道以北，以工业园区所组成的板块内，我们习惯性地称之为金山北；
金山的核心区域一般是浦上大道和金山大道之间的地段；
比如建总瑞玺，当然还要挑剔的话，就要看金山绿轴地段，比如左海锦翠公馆。
从周边配套来看的话，只能算是中规中矩，有基本的生活配套，但一桥之隔就是鼓台，非早晚高峰时间点，自驾的话还是挺快的；
当然，在金山居住的群体，一般会选择就近的金山配套，沿着5号线南下有万达和爱琴海商圈。
教育配套是相对比较薄弱的环节，金山实验小学对口二十九中，我们不做过多赘述，有兴趣的可以在网络上查询。
不过建总这几年的产品都还不错，我们在踩盘的时候，发现还是搭配不错的绿植，但社区规模比较小，业主活动空间受限。
在图片中蓝色小圈内是左海江湾道，感觉产品力会更好，同样是小地块，做的是新规产品，还有下沉式会所；
同样是中间户产品的话，江湾道单价大概是2万3千多，关键是属于新规产品，不过对比地铁口的距离，江湾道可能要多百来米。
建总瑞璟做特价的3号楼，除了是旧规产品外，中间户还是带连廊的，北向采光和视野会受到一定的影响。
如果以鼓楼外溢为标准对比建总瑞璟的话，有一个楼盘可以作为参考：
建发国贸望樾的洋房产品，当初在开盘的时候103平米左右的户型，正常楼层单价约2万3千多，关键是带有一个车位；
换种方式理解，实际上建发国贸望樾的价格和建总瑞璟很接近。
临近1号线地铁口秀山站，同样也可以作为鼓楼外溢的选择，这也是一个新规产品的楼盘，得分率几乎接近100%，所以103平米的户型可以做四房。
在五四北秀山站附近，城市界面也不错，但周边生活配套没有金山那么丰富，这点望樾稍逊一筹；
但要考虑到楼盘品质，望樾有较大的优势，1.4的容积率，纯洋房社区。
1号线对比5号线，优势比较明显：
5号线从火车南站到闽侯荆溪厚屿，要到市中心必须换乘，1号线则是贯穿城市南北，经过多个核心地段。
面积段差不多的情况下，望樾做四房，瑞璟只能做三房，望樾南北通透，瑞璟中间户是连廊户型；
从产品力上看，建发的新中式园林景观这几年受到较高的认可，瑞璟局限于小地块，又没做下沉会所，望樾应该更出色；
如果对比下楼步行范围内的配套，建总瑞璟应该占上风，因为周边人口较多，生活配套对比望樾会更为丰富。
我们的结论是，如果是以鼓楼外溢买房的话，望樾更有优势，如果本身就是在金山产业园区或者高新区的上班族，瑞璟显然更合适。
当然，要说到未来的居住体验感的话，同样在小区内部，望樾有成规模的社区，再加上园林景观，物业等，对比瑞璟更有优势。
同样是2万出头的单价买低楼层，有没有考虑过现房项目呢？
这几天和金山一个比较专业的中介（房产朱先生）聊天时，问他金山楼盘那么多，为什么喜欢到白湖亭板块直播？
他的回答很直白，四大金刚临近白湖亭1号线，该有的配套都有，关键是现房了。
购房者都没考虑到现房的优势吗？所见即所得！
2万出头，能够接受低楼层的话，在左海望悦能买到108平米四房的端头户型。
确实，在过完年后，左海望悦也卖得不错，带装修交付的楼盘，置办一下家具家电就能入住了。
白湖亭这个地段，相对比金山北来说，单说地段价值，应该还有几分优势吧。
从环线上看，属于二环内，虽然这个二环内弱一点，现在城市建面也有很大的改观了，SM已经封顶了，未来还有麦顶挂牌的学校入驻该片区。
左海望悦离地铁口1号线C出口大约是300多米，同样是正地铁房，左海望悦应该优于临近5号线的建总瑞璟。
左海望悦B地块约为78.98亩，也是一个规模适中的社区，彼德水上的园林景观也有一定的档次，业主也有比较充足的活动空间。
关键是带装修的现房，可以省去不少装修成本和等待成本。
事实上，左海望悦在价格调整到两卫三四左右的时候，就迎来了高去化，你可以说有不利因素，但很多人会因为价格而妥协。
建总瑞璟此次调价，有没有优势，要结合实际情况以及自身需求去做分析。
首先必须肯定的是，建总这几年对于产品力有比较高的要求，比如说瑞璟的端头户型，开窗面比较多，连入户玄关都有采光。
但该项目中，除了1号楼之外，都是旧规产品，连层高都只做到2.9米，这算是比较大的缺陷。
如果是作为市中心的外溢产品的话，瑞璟或许可以及格，又或者更好一些，不过市面上还有更多的楼盘可以当做外溢产品。
如果有不错的现房，地段更好，价格差距不大的情况下，也可以考虑，既能符合外溢，离市中心也不算远。
建总瑞璟做特价的这些房源，比较适合一部分地缘客户，这里不仅仅指当地的原住民；
因为金山北是属于工业区，隔着乌龙江的高新区也有较多的产业，适合这类工作群体。
瑞璟的定位也比较理性，因为本身是旧规产品，对比江湾道的新规没什么优势，但有102平米的户型，江湾道起步户型约116平米；
地段，配套基本一致的情况下，瑞璟的门槛就会比江湾道低一点。
整体来说，建总瑞璟所处的地段虽然不在金山核心区，但由于周边有产业，对价格比较敏感的刚需，有几分吸引力。
当然，也要注意一下缺点，就是这个楼盘是期房中为数不多的旧规产品，且社区活动空间有限。
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