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保利首开天悦二期，位于北二环外，但是由于贴着鼓楼的光环，让其含着金钥匙出生。
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编辑
有网友称之为为二外鼓，用语十分准确，一语道破天机：二环外的鼓楼，是不是正宗的鼓楼？鼓楼是不是分为内鼓和外鼓？他们难道没有区别吗？
复盘：
保利天悦二期开盘详情及去化分析
一、开盘核心信息
（一）开盘时间
2021 年 3 月 26 日
（二）推售楼栋与套数
本次开盘共推出 5 栋楼，合计 224 套房源，具体楼栋参数如下：
C2#：13 层，2 梯 2 户（牵手户型），1-2 层为商业，推售 44 套
C3#：12 层，2 梯 2 户（牵手户型），1-2 层为商业，推售 40 套
C8#：17 层，2 梯 2 户（牵手户型），1-2 层为商业，推售 60 套
B1#：13 层，1 层为商业，推售 24 套
B5#：16 层，1-2 层为底商，推售 56 套
（三）价格与优惠
备案价
：精装备案价 40567 元 / 平方米
在售均价
：44267 元 / 平方米（其中精装加价 3700 元 / 平方米）
优惠政策
：本次开盘无任何优惠
二、产品户型配置
本次推售房源均为改善型四居室，共三种户型，合计 224 套，具体分布如下：
135㎡四房两厅两卫：56 套
147-150㎡四房两厅两卫：84 套
169-172㎡四房两厅三卫：84 套
三、去化表现及影响因素分析
（一）项目核心优势
作为鼓楼板块内稀缺的纯商业用地项目，保利天悦二期拥有显著的区位优势，是吸引改善客群的重要基础。
（二）去化制约因素
市场竞争分流
：同期市场上建发养云项目在售，且项目周边金茂府亦处于销售阶段，两大竞品共同分流了区域内的改善客群，稀释了项目目标客群基数。
推售模式与客户抗性
：项目未采用传统集中开盘模式，而是通过单独邀约客户的方式接待，每日接待量约 20-30 组；同时，项目以 “精装加价 3700 元 / 平方米” 的方式销售，部分客户对精装加价存在明显抗性，双重因素导致开盘当天去化表现较差。
（三）整体去化结果
尽管开盘当天受上述因素影响去化不佳，但截至当周周日，项目累计整体去化情况尚可，整体销售节奏逐步回暖。
复盘当年的情况，显然当年天悦二期是低开高走入市，但是2021年楼市突然爆发，让这个所谓鼓楼盘成为后起之秀，虽然当年看走眼，但是真金不怕火炼。现在这个楼盘处于有价无市。
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