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首先，龙湖春江郦城是个220多亩的大项目，总计78万方建面，2868户。2019年6月首开，2021年-2022年陆续交付，房价从当初的1.4涨到了去年2万多，到现在虽然略有下滑，整体还是能保持在1.8以上。在目前二手屠龙刀行情里，算是比较坚挺的项目。主要原因也简单，在拥有优越的位置前提下，品质在一众二手房里相对出众（事实上，按照目前的产品迭代来看，该项目除了园林打造确实不错，其他的亮点和新改善房比，优势也谈不上了）。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

这次卖的这个滨江颂项目，也就20栋，单独一栋住宅在北侧龙湖铂金岛商业区。

20#为不到一百米的高层建筑，非超高层，一共29层（其中5-29层为住宅），每层两个单元，均为2T3户设计。所以一共是150户。

项目优劣势简析

但是否因为这劣势完全否定整个项目，我觉得可以分开来看。就从正常考察一个项目的几个维度来聊聊本项目。具体从大往小了讲：地段、配套、公区、品质、户型。

就地段而言，优势毫无疑问是足够的，滨江南中心的核心地段。

配套拆分来看，首先地铁，茶子山站是4、10号线换乘站，距离不到一个街区（步行500米），肯定算地铁房；商业凯德壹中心+铂金岛+隔壁大型菜市场组合在长沙的住宅中算顶配了。不远处花园城、山姆都能蹭得到；学校是滨江新城所有项目的传统弱势，小学博才西江，初中派位（可参见《2023湘江新区（市府滨江片）小升初派位结果分析》）；公园绿地同样比较缺乏。整体来看，和滨江新城其他项目配套来比无疑是第一梯队的。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

公区是很大的劣势，由于是原规划的商业改建而来，劣势也就很明显了。孤楼不在小区内，不共享园林环境，龙湖这个春江郦城，扣掉园林也就是一个位置比较好的刚需房，所以这让人难以接受。滨江颂通过架空层做公区，1000多平吧，只能说聊胜于无。

品质来说，龙湖过去在开发商普遍摆烂的背景下毫无疑问是属于品质开发商的，但从23年起房子显著难卖后，各大开发商的产品、品质只会越来越卷，龙湖的优势一定是在弱化的（不过物业目前还没有卷的趋势）。

最后户型，是项目最大的弱势，我认为比孤楼还严重。滨江颂这一栋非传统塔楼也不是纯板楼。从建筑形态来讲，下面是商业+配套用房，第四层才是架空层，再往上才是住宅。所以，本质就是商业骑楼。楼栋分为两个单元，一个单元是正常南北朝向，但另一个单元是不正常的东西朝向，类似于两个板楼单元垂直拼接起来，但每个单元又再中间强行划出来一户，所以，北侧单元三户+南单元西户和中户都做不到南北通透。在这种情况下，2大户型夹1小户型的策略，使得大户型的溢价完全消失，而小户型因为是边角料切出来的，让人也很难受。为此开发商把层高堆到3.2米，这对于小户型来说倒是一个优势。

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