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深圳宝安多年来一直是全市居住人口最多的一个区，再加上前些年所谓的“深圳向西发展”，位于深圳最西部的宝安的楼市关注度也比较高。

宝安不仅人口多，面积也很大，从南边的宝中、新安，到北边的沙井、松岗，地段不同、配套不同、环境不同，房价都每平米十几万到小几万，都能够找到他们的适配群体。

近日，一个自称“宝中”“六边形好房”的新盘珺悦名都开放了营销中心，预计将在6月底拿证入市，Ya姐前几天到一位家在翻身的朋友家里玩，趁着假期的空闲一起去看了一下这个新盘，想着能给粉丝读者们找一些文章素材。

在看房过程中，朋友说了一句，“我家在翻身都不敢说是宝中，这盘明明是在更远一些的25区，怎么就敢“碰瓷”宝中了······”

我原本以为，宝安人这些年对于这种板块的界定已经比较模糊，或是无所谓了，但朋友冷不丁的这句话一时还是让我不知如何应对，稍后才缓缓回了一句“很多松岗的地不也说自己是前海······”

言归正传，本篇我们就对这个珺悦名都项目进行简单测评，给意向购房者一些置业参考。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

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珺悦名都位于宝安的25区（对宝安区域不熟悉的小伙伴实际上对它划分的“几区几区”并没有太大的概念），前进一路和裕安二路交汇处南侧，宝安中医院的正对门，属于新安老城区。

在还没有宝安中心区的过去，这个区域就算是宝安的中心区域，当然现在很多地方稍显破败，城市界面稍差。

（左珺悦名都，右宝安中医院，2025年5月31日摄）

25区是宝安早有规划内的“旧改区”，从最开始的中粮大悦城天玺一号，到后来的万科大都会，再到现在的珺悦名都，都是旧改盘。

目前，整个区域内还有珺悦名都旁边的中大城建材市场还在营业中，清拆时间暂且未知。

（2025年5月31日摄）

珺悦名都地块原为中南集团所有，后来公司遇到财务问题暴雷，中间建设停滞了一段时间，再后来由央企信达接手纾困，才有了现在的建设进度。

从资料看，该项目占地仅约1.2万㎡，总建筑面积却达到了约14万㎡，容积率也高达9.69，共有4栋高层建筑一字排开，其中最边上两栋为31F住宅，中间两栋为办公楼和公寓。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

（图源网络）

两栋住宅共有房源377户，其中有保障房116户，回迁房17户，剩余可售商品房244户，户型为建面约89㎡3房2卫，115㎡4房2卫。

（部分户型图）

项目营销中心已经开放了精装样板房，整体给人感觉就是中规中矩，主打紧凑实用，没有太大的亮点和缺陷，但由于是异地样板，而且是非交标，实际产品感受会有所不同，建议买房前看看实地样板。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

如果没有实地样板，那就要多带几个心眼了。

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但从整体看，珺悦名都是一个比较“挑客户”的新盘，建议读者在买房之前还是要多想想自己最迫切的需求是哪些。

从地段上看，珺悦名都位于宝安的老城区，属于宝安的二三档地段，虽说在宝安不算差，但与“真宝中”的价值差距还是有比较大的。

但由于纸面上看的配套完善度较高，而且老城区的生活氛围浓厚，本地购买潜力较大，因此还是有一定关注度的。

从配套上看，如果以“刚需三宝”作为衡量，珺悦名都在500米范围内都能得到满足，如果要求不高，甚至还能得到很好的满足感。

地铁5号线和12号线换乘站灵芝站；总体量约25万㎡的大悦城购物中心（计划6月底开业）；旁边就是在建的九年一贯制裕安学校，周边还有建安小学和新安中学。

当然，如果要求高一点的话，珺悦名都所处学区的教育素质相较一路之隔的“宝安中学学区”显然要差了好几档，冲着学区买这里显然不理智。

因此，除了稍有亮点的地段和配套之外，项目本体的缺陷就比较明显了。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

（图源网络）

首先就是很多买房人都会介意的“业态混杂”的问题。

在这么小的地块建起了4栋高楼，本来建筑密度就超高，而这4栋楼还不全是商品房住宅，其中还包含了两栋写字楼，有办公、公寓等产品，另外两栋住宅楼，商品房中还夹杂了保障房和回迁房，舒居体验是要打上大折扣的。

其次就是容积率太高，小区花园面积太小，而且还分成了两个地块，中间横穿一套市政路，加上路两边的写字楼，把两栋住宅楼割裂开来。

住宅楼住着像是独栋物业，但有的单元却要和写字楼对视，出来还要和办公楼共享公区资源，想要的宜居环境给不了，未来进入二手市场还怕不被讨好。

（珺悦名都沙盘，中间“隐藏”了两栋办公楼）

除此之外，项目周边的环境也谈不上宜居。

珺悦名都所处的25区除了中大建材市场待清拆之外，其他如大悦城、万科大都会已经拔地而起，俨然一个新兴的社区，但整个社区同样是高密度的状态。

而社区周边又都是楼龄在30年左右甚至更久远的老旧小区、宿舍、厂房等，观感欠佳，也对整个社区的居住氛围有影响。

还有一点值得一提，宝安中医院就位于珺悦名都小区一路之隔的正对门，仅几十米的距离，往好处说就医方便，守护家人健康，往坏处说风水不好，晦气重。

当然，大多数情况下都是“仁者见仁智者见智”，根据自己喜好和需求定。

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最后Ya姐做的总结。

珺悦名都目前的吹风总价是“5字头”，也就是总价不用600万即可上车新安老城89㎡的3房2卫，实际还得看开盘折扣。

如果不看环境的宜居性，从生活便捷性看，珺悦名都楼下有学校，出门不远有地铁和大商业，几个地铁站半小时时间就能到宝中、前海、南山，便捷性还是非常高的。

对于老宝安人来说，新中心区固然好，但老城区的烟火气和生活习惯也很难割舍，因此会是一部分潜在客户；

而对于通勤核心区的上班族来说，如果可以以相对较低的价格买到核心区的“平替产品”，且有较高的配套完善度，同样会有一些吸引力。

但如果你对学位，生活环境有较高的追求，甚至期望在未来二手房市场能卖个更好的价格，那Ya姐认为珺悦名都就不是一个很理想的选择了。☎️☎️售楼处电话☎️☎️400-159-8559转接5555【已认证】（来电尊享优惠活动）

（图源网络）

我们从已经入市多时的大悦城天玺一号和万科大都会看，目前它们的二手房成交价绝大部分在8万/㎡以下，价格表现有些示弱，且成交的活跃度也不高，这就成为珺悦名都未来的一面镜子。

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