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被低估的青岛西海岸新区

前些日子，有朋友讲——黄岛有个萧山路88号，真是大胆！

其叠加别墅动辄七八百万、洋房500多万一套，这岂不是超出了西海岸的购买力吗？

冷静下来看，且不说萧山路88号的地段、套数和产品如何，咱们回过头来想一个问题——

过去3年，西海岸改善客群的购买力，究竟有多大，有何案例和支撑？

本篇，咱们顺着这个问题，渗透一些观点，沉淀几个案例，简单来聊聊。

01 它闷声发财、也闷声干活，唐岛湾过去3年的最大受益者

瑞源名嘉荷府，商品房早期建面约150-174-199-246-360㎡，单价约2万78，网签不止600多套房源。

名嘉荷府的定位之高，面积起步之大，从溢价和成交量上看其的确是成功的高盈利项目。

2025年1月6日，胡Sir和好友一起去石油大学北面的瑞源名嘉荷府考察。项目除了部分景观外，其他多完成施工。

咱们最早关注莲花山地块，还是在2021年端午节期间。

记得那天，胡Sir在黄岛带客户看房，太晚没回去，住在石油大学旁的蓝海酒店。北面的拆除动静一直不小，早上没睡成懒觉，因此印象比较深刻。

2022年春节后，名嘉荷府开盘到后来，销售一直不错。

那一年，也是外地投资客撤离西海岸的一年，开发区核心的中联和府基本售罄、凤栖澜玥尾盘，名嘉荷府没有什么竞品。

瑞源名嘉荷府的地段，微妙之处在于“长江路上能看海”。

长江路是开发区的主轴线之一，而名嘉荷府所在的地段，其南面的石油大学楼层不高。

因此，这让其部分楼座具备观海的视觉通道。

而且，瑞源在黄岛的口碑算是头部，名嘉汇的二手房成交价仍是顶部。

因此，名嘉荷府的销售一直非常顺畅，哪怕三年多才交付。

这一晃，时隔三年多。现在看，名嘉荷府的兑付超预期。

有人讲，房企赚了那么多利润，做好交付工作还不是理所当然的吗？

还真不是！

在青岛东西两岸，高位上车的楼盘，交付达到之前预期的有多少？

胡Sir认为：高价项目的楼盘品质要从3个角度来实现——前期看设计，中期看交付，后期看服务（物业）

名嘉荷府属于台地式建筑，北面是莲花山。无论是其建筑规制和沿街效果还是非常有气势的，从漓江西路（滨海大道）也能看到。

项目的建筑设计出自腾远，单体的公建立面貌似参照重庆龙湖舜山府，褐色金属线条和玻璃、水包砂特别协调。

建筑外观的兑现效果，和效果图几乎没差。

景观设计出自山水比德，从门口迎客松大概能看出来。车库、公区，各方面的标准化程度较高，在西海岸够用了。

名嘉荷府的特殊地段、特殊时间、特殊定位，沉淀了黄岛本土高预算的圈层结构。

选择此项目的业主，尤以地缘改善的高校教职工、企业老板、公职人员的中产及以上客群为多，外地投资人群很少。

不少人担心项目安置楼座的客群融入性问题，胡Sir认为要具体分析、辨证来看。

毕竟这个地块也算是城市更新，原来多层老房的业主有不少地缘老钱，相比旧村改造还不太一样。

2025年上半年，项目也要交付了，胡Sir抽时间再看看，和粉丝分享之。

名嘉荷府的大量成交，能说明一个事实——在外地投资客群不多的情况下，西海岸唐岛湾的高价楼盘仍有坚实的购买力。

2025年，荷府交付，同时瑞源名嘉悦府（九顶山）也要出整体规划。这里面既有波谲云诡的市场变量，也有口碑传承和产品的创新，真是一场值得期待的大戏。

02 2025年，接棒名嘉荷府的是谁？为何其具备一定的确定性？

瑞源名嘉悦府的产品组合、定位和面积组成等都存在不少可能性，因此胡Sir还不敢多做预判。

但毫不避讳地讲，2025年荣泰唐岛湾君汇或有可能接棒荷府。

为何这么讲？

咱们一起来看看这个存在争议的项目。

唐岛湾君汇，是近几年西海岸唐岛湾前海一线地块较大、相对规模化的新楼盘。

其容积率2.6，是开发区主干道上密度较低的住宅项目。

建面150-168-188-195-201-228-278㎡，起步总价300多万，定位并不低。

这个盘的争议之处在于房企知名度和业主对交付的顾虑，胡Sir也深有感触：

2023年9月，不少粉丝跟胡Sir约看该项目，大家对其地段和产品认可，但由于担心建设进展，迟迟没有入手。

后来，房企加快推进了建设进展，盖一栋卖一栋。

而且房企将大部分楼座去掉了装修溢价，推出交付不了赔房款、保价到交付、交付再还月供及以旧换新等不同的保底方式。

近几个月，改善客群看到项目的建设进展和诸多承诺，不少家庭选择“以旧换新”的方式认购了唐岛湾君汇的房源。

2025年，唐岛湾君汇早期地块交付，过程中的景观、实景立面呈现越来越多，观望的朋友决定入手的动力就会增强。

毕竟，除了大面积和精装溢价的楼座外，毛坯单价还讲得过去：

13号楼（25F）毛坯单价2.1~2.3万/平，10号楼（25F）毛坯单价2.5万/平左右，楼王11号楼和17F精装小高层单价要高一些。

目前，项目的入户大门、会所和实体楼展示区已经呈现。

3500平的会所，这面积比张村河几个项目都大。

会所中的几个临时样板间占了不少空间，游泳馆直接做了外包（或许物业费包不住），整体的展示效果不占优势。

等项目的景观和单体立面铺设完毕后，颜值或有提升，销量也会更加有起色。

项目的实体样板间在10号楼上，目前看海景视野尚可。虽然项目局部楼座会因为写字楼影响看海，但价格也有差异。

在270度环幕阳台上，南可看唐岛湾公园和大海，往北观山。

建面201平的四房两厅三卫的户型，做了毛坯清水样板间，也是很多房企最近热衷的操作方式。

架空层相对比较简单，后续估计有所改进和补充。

荣泰唐岛湾君汇占据唐岛湾核心地段，定位较高，整体建筑标准参考不少知名项目。因此，它也被评为青岛高品质住宅。

项目总价310万~900万，比萧山路88号、西海云庐的入手门槛较低，覆盖的客群范围相对更广。

再就是，北面的衡山路中学将来也是价值点，周围社区的业主购买力尚可，圈层和生源也不错。

2025年，唐岛湾君汇兑现增多，确定要素变多或促进销量的提升。

03 跟萧山路88号类似的楼盘，又来一家

西海云庐，青岛绿城代建（绿城管理）的新项目。

这是青岛严格意义上的绿城云庐系产品，也是青岛过去5年内绿城标准化还原度较好的项目。

西海云庐所在地块的容积率1.1，包含建面约263-277㎡光幕联排、约200-225㎡镜面叠拼及约178-187㎡墅境洋房，仅142套房源。

大门、会所和立面采用绿城云庐系的标准设计，内部有游泳池、健身房和茶室等基本配置，大门前厅采用不同光瀑、玻璃景观。

外观立面使用大面积铝板+玻璃幕窗+中式金属构件等，呈现镜面美学和东方风韵。

玻璃幕窗采用YKK系统窗，隔音降噪、保温等效果更佳。

项目的景观和住宅依大涧山而起，上风上水。

但西海云庐也存在相对明显的挑战：

其一：项目对应的本土企业知名度不高，绿城在青岛过去几年的产品跟外地城市相差较大。

因此，西海云庐吸取了萧山路88号的教训和经验，等实景呈现增多后再对外销售。

这是一个比较保守，但相对有效的推进方式，老板的思路不容置疑。

据说，西海云庐的联排别墅预计1000万左右，叠拼别墅600多万，洋房价格低一些，比萧山路88号的门槛轻松一些。

但项目地段不如唐岛湾核心几个盘的优势强。这就是其二：

该项目不在长江路、珠江路、漓江西路等繁华区，也非海岸线或者小珠山，而是在大涧山之前。

这里离青岛东岸相对比较近，或可承接外溢养老、度假客群，但这周围的高端社区较少。

因此，这对产品的呈现、渠道和宣传广度要求非常高。

距离它最近的一个别墅，就是大涧山后的金地金泽九里风华。

西海云庐的获地成本相对没那么高，资金压力不算大，老板既然敢拉高产品，还是比较有信心的。

等项目慢慢呈现，咱们到时再详细探究，还是有代表性的。

04 西海岸的底气，不能小觑！

除了以上3个项目，开发区还有1个低调的项目和2个值得期待的地块。

低调的是建大悦海，声量很小，体量和受众均不多；

值得期待的2个优质地块，是指海信地产在金沙滩的3095和3096地块，总计8.3万平。

这两宗地块占地94.12亩，容积率分别是1.2、1.6，也将是海信地产在西海岸新区的第12个项目，值得期待。

为何西海岸的开发区（长江路、薛家岛街道）能涌现那么多高端定位的新楼盘？

其实，房企和买房人都盯准了区域背后的教育、产业和环境优势。

西海岸新区5000亿的GDP和其在青岛一般公共预算收入排名的首位，咱们不必多讲它的产业基础了。

开发区的教育优势值得一提，尤其是高考成绩和生源基础。

2024年，青西一中的生源，不论是通过强基计划、还是裸分升入清北的人数，均和青岛二中差距不大，有的数据甚至超越了58中。

像开发区四中和实验中学都是升入青西一中的重点初中，后期的衡山路中学的机会也很大，这些学校都在开发区。

生源基础，和家长对教育重视的程度不无关系，毕竟开发区的高校、制造业、芯片企业和公职单位、医院相对集中。

在新区刚成立那几年，这里的新房客源以外来引入的新青岛人、外地投资和东岸外溢为主。

但近几年，开发区的买房人则以地缘改善为多。

当人口导入不及之前的速度、外地投资减少的情况，地缘改善客群能够撑起区域高端盘的销售业绩，实属难得、不容小觑！

因此，西海岸新区改善买房客群的购买力，不可被低估。

买房人，看房、实地谈价格和做资产配置方案；房企产品策划、营销推广，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。

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