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楼盘测评.丽发新城

丽发新城楼盘，优缺点

优点：

1.性价比高，均价8500；

2.配套九年制学位；

3.7号线准地铁口楼盘。

缺点:

1.小众开发商；

2.周边工业扎堆

3.教育生源一般。

接下来从性价比和价格、产业&通勤、配套&交通、学位&生源、舒适&户型、交付&物业，6个纬度20个要素全方位打分测评

一、性价比

（ 要素1：竞品价90 ）。

在同一供求内选择三个类似的楼盘，分别是：京盛和府9000，旭辉雨金广场9500，伴山雅著8000，可以看出来市场均价在8800左右，目前丽发新城均价在8500元/平。

（ 要素2：毛坯价85 ）。

170万方楼盘，分为“一、二、三、四五、六"期开发，目前销售的是四期，均价8500，当然这个板块位于长沙城区边界，所以未来价格也不会有大的改变。

（ 要素3：精装价100 ）。

这个楼盘不是精装，毛坯销售，最小面积106平，最低首付13万即可上车，对刚需来说价格非常亲民。

（ 要素4：得房率85 ）。

"106㎡ 得房率90%；

143㎡ 得房率87%。

注意：此得房率包含了设备平台和空调外机。"

二、产业&通勤

（ 要素5：位置70 ）。

位于长株潭融城核心区，紧邻天心经开区，长株潭绿心中央公园（远期利好），但当前城市界面以工业区为主 ,潜力与现状落差大，需长期持有。

（ 要素6：产业80 ）。

楼盘对面是经开长沙总部基地，距离比亚迪长沙工厂3公里，距红星冷链4公里，就业地缘性较强，刚需客群稳固，但高净值人群缺失。

（ 要素7：通勤距离 60 ）。

距离老中心芙蓉广场约15公里，距离德思勤商业中心月5.3公里，距离核心区通勤成本高，离不开轨道交通。

三、配套&交通

（ 要素8：商业65 ）。

楼盘配建丽发国际广场，但是商业体量太小，业态单一，只能说吃东西的地方有，但是逛就真的没什么逛的，能够满足日常所需吧。刚需消费完善，高端需求外溢

（ 要素9：医疗75 ）。

中南大学湘雅医院新院区距楼盘3.5公里左右，他是城南目前唯一的三甲医院，开业运营越来越近。

（ 要素10：休闲 50 ）。

楼盘周边工业区扎堆，休闲地方几乎没有，最近的是长沙生态动物园4.5公里，另外南侧有规划长株潭中央公园，但什么时候何时动工，这个不好说。因此资源优质 ，但距离远，日常休闲依赖社区园林

（ 要素11：交通80 ）。

距离7号线云塘站约800m，7号线计划2026年通车，可充分享受地铁，正地铁口稀缺性显著，但需等待兑现

四、学位&生源

（ 要素12：派位情况100）。

配套入读 青雅丽发学校，因此小升初，无派位风险，教育确定性强

（要素13：教育集团80）。

小学青园教育集团（全市TOP10）、初中雅礼集团联合办学，不过中考四大率仅仅达标，成绩中游。

（要素14：周边生源70 ）。

谷雨，是二十四节气之第6个节气，春季的最后一个节气。斗指辰；太阳黄经为30°；于每年公历4月19日—21日交节。谷雨取自“雨生百谷”之意。

五、舒适度&户型

（ 要素15：结构80 ）。

目前在售的是25层2梯3户，塔楼结构，注意，要合理选择户型，避免选择采光和通风差的户型。

（ 要素16：户型75 ）。

"106三开间朝南，中间户，整个北向没有窗户，所以采光和通风较差。

132三开间朝南，南北双阳台，全屋带飘窗且都是明卫，户型设计不错，说一下不足:

南向阳台只有1.5米深，相比1.8米深阳台，还是浅了点;2.主卧缺少衣帽间"

（ 要素17：梯户比75 ）。

目前在售的是25层2梯3户，梯户比1：37，也就是说。1台电梯37个家庭使用，早高峰等待时间≤2分钟。

六、交付&物业

（ 要素18：开发商70 ）。

湖南同发集团，民企，30年本土开发经验，资金链稳健，但缺乏全国性品牌溢价。区域深耕可靠，但品牌力弱于头部房企

（ 要素19：物业65 ）。

同发自有物业，服务中规中矩。性价比达标，但缺乏高端服务标准

（ 要素20：公装60 ）。

大门，入户大堂，地下车库，中规中矩，没有亮点。

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