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01PART

楼盘规划

建发国贸·望樾：备案名（秀映公馆），地处：晋安区秀山旧改项目厦坊溪东侧。

项目占地49.71亩，规划14栋7-11层的新规住宅，全部定位1T2的板楼，户型：103，116，126，143，预计380套左右。

02PART

楼盘土拍

2025年3月28日，厦门国贸以底价4.6亿竞得宗地2025-03号，楼面地价9914.94元/㎡，地块面积：49.71亩，容积率：1.4，建筑限高：36米。

地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅。

划片学校为福州市晋安区第二实验小学。

分析：今年的首场土拍，五四北秀山供应了一幅低密的纯商地块，起拍楼面价不到1W，看上去诚意满满。

最终的结局被国贸底价拿下，结局略出乎意外。

对于国贸，上一次就是地块附近的和颂锦原，同样是联合开发，房企在福州也没有储备，当然最近又拿下了环南纯商。

奈何来到2025年，更低的容积率，更低的楼面价，换来底价成交，只能说福州的土拍略显乏力。

对于地块而言，最大的优势就是容积率低，距离地铁1号线尚可。

地块偏狭长，对社区规划不利，周边不利因素偏多，此外地块给出了第四代住宅的加持，不过最终房企并没有采纳。

至于项目的划片晋安区第二实验小学，二手要求提前三年落户，对口初中的秀山中学，或者摇号象峰学校二部初中部，学区价值并不高。

不管地块周边情况如何，这种密度的产品，被底价拿下，利润空间明显是足够的。

最终国贸与建发联合开发，两家厦门房企再次联手，市场去化预计难度不算太大。

03PART

户型情况

103平：4房2厅2卫，占比23%，三开间朝南，类似四叶草，优势是没有过道空间浪费，劣势在于餐厅影响动线，还对着公卫，南向次卧贴着电梯有噪音，卧室门隔断电视背景墙。

从户型数据来看，公摊16%，赠送14平，得房率97%。

对于这种户型设计得房率，虽然是新规产品，其实并没太多新意，随便就能找到模板。

融信海纳新潮B区-109平：

这是当年南二环新盘的产品，对比上述103平的户型，可以说基本一样。

当时这个户型备案公摊是15.3%，赠送也是飘窗+设备平台，以及阳台半赠送。

无非是新规下，阳台的半赠送会略多一点。

116平：4房2厅2卫，占比38.4%，占比最高的户型，非常主流的布局，四开间朝南，特色在于多搭配了一个储藏间，劣势在于入户对着餐厅，存在动线影响，此外客厅尺寸略显一般。

对于这个主力户型，得房率100%，对标前两年的149平，最大优势还是户型设计+总价最贴合周边地缘需求。

以建发玺云149平：

从户型布局对比来看，基本接近，差异就是玺云的客厅面宽更大。

当然玺云备案套内116平，加上飘窗，阳台等，实际超过120平以上。

所以对标149平，还是差一些。

127平：4房2厅2卫，占比22.6%，116平的升级版，客餐厅面宽加大，主卧出现了目前改善常见的L型窗，进一步拉高了得房率。

按户型图数据来看，得房率高达103%。

从户型来看，主要缺点在于，这样的得房率下，没有多一个卫生间，略显遗憾，电梯的影响依旧存在，餐厅还是不够独立。

143平：4房2厅3卫，占比15.8%，127平的升级版，把上述的部分缺点解决了。

首先是入户下移，不再影响餐厅，餐厅也有了完全独立的空间，客餐厅做到完全的南北通透，次卧有了一个独立卫生间，虽然是暗卫。

数据是得房率103%，143平的户型这种设计是足够的，奈何还是一梯两户，而且是局促的电梯厅。

个人感觉极端设计，也要考虑产品面积段，这种面积少点得房率，做到更好的隐私，可能更适合。

分析：对于这个项目的户型设计，基本都是在主流布局下，最大的卖点就是通过新规的阳台变大，加上极端的一梯两户，让户型得房率成为最大亮点。

这也是新规对周边二手最大的杀伤力所在。

比如当初的红盘绿城海棠映月，149、158平，电梯双开门设计，洋房的高得房率，奈何最终户型设计是这样。

这时候对比新规下的望樾，不说面积接近的143平，即便是面积差了30多平的116户型，布局也更亮眼。

所以可想而知，海棠映月的二手，届时会被如何冲击。

当然所谓新规产品，如果去对比最近的，比如锦原的112，125的2t2板楼，差异就没有想象的那么大。

只能说前两年福州新盘户型已经卷的差不多了。

新规也就是多出一点额外赠送，飘窗设备平台这些大额赠送，早在前几年被保利，融信这些玩烂了。

04PART

区位情况

项目位于五四北板块，距离地铁一号线400米，地铁优势尚可，距离老泰禾700米，北侧两大医院。

项目位于秀山西侧，借鉴蓝房网的这张图，目前周边的古建、庙宇、红色琉璃瓦等不少，网络传言更是不少。

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