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不仅是低密洋房：全面拆解建发国贸望樾8.0分项目价值体系

2026年4月2日 14:10福建听全文

本文由克而瑞厦门林晓妹，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写，来感受下产品的细节。

建发国贸望樾在产品力综合测评中表现亮眼，项目价值获得8.0分的综合评价，属于福州主城改善型住宅的中上水平，核心特征为优势突出。下文将围绕几个得分维度逐一拆解评分逻辑，所有分析均基于项目公开真实数据。

得房率100%：“零公摊”时代的开创者（9.75分）

该项为所有测评细项中的最高分，是拉高项目综合得分的核心驱动力。项目通过阳台、飘窗、设备平台全赠送的空间设计，实现97%-103%的超高得房率，远高于福州同类型改善项目常规75%-85%的得房率区间，优势具备极强稀缺性。

项目主力户型建面约116㎡，通过新规下的阳台、飘窗等半开敞空间赠送，实际使用面积同样达到约116㎡，相当于传统建面135㎡户型的空间体验。更实用的是，所有户型都配备了约3㎡的独立储藏间，全屋收纳面积约15㎡，可容纳160个登机箱的储物容量。充分适配改善客群对空间实用性、多元性的核心需求，在综合评分中的正向贡献权重为所有维度最高。

社区规模：主城罕见的低密“小而美”（ 8.75分）

该项属于改善住宅评分的第一梯队高分优势项。在福州主城动辄千户大盘的当下，建发国贸望樾以占地49.71亩、总户数仅380户的社区规模，打造出难得的低密纯粹圈层。项目规划14栋7至11层纯小高层洋房，全部采用一梯两户设计，人均公共空间占有率显著提升。

这种“小而美”的社区规模，刚好适配改善客群的居住需求：既避免了超小社区配套不足、居住氛围薄弱的问题，也规避了超大楼盘人员混杂、管理难度高、公共资源挤兑的痛点，在居住纯粹性与便利性之间实现了最优平衡，是综合评分的稳定正向贡献项。

社区配套：双会所体系，满足全龄段休闲社交（8.21分）

该项为高分优势项，项目社区配套以“双会所体系”为核心，结合高品质的物业服务和园林规划，共同构建了完善的居住生活系统。项目规划了福州创新式的“酒店式空中会所”与覆盖全部14栋楼的“架空层泛会所”。空中会所位于社区大门二楼，涵盖茶咖、健身、儿童娱乐等多功能主题空间；架空层泛会所则设置了书吧、棋牌室、儿童活动区及运动空间等全龄段休闲社交场所。项目整体延续建发“王府中式”风格，打造三进归家礼序与新中式园林，通过叠石、理水等手法营造静谧宜居的居住氛围。这些配套从日常休闲、儿童成长、健康运动到归家仪式感等多维度，显著提升了社区的居住幸福感。

容积率1.4：重构主城居住舒适度（7.86分）

该项属于中上水平的次优势项。项目实际容积率仅1.4，远低于福州主城区同类改善项目2.0-2.5的平均容积率水平，低密规划带来了楼间距普遍超25米、公共活动空间宽裕、低楼层也能获得充足采光通风的核心优势，有效提升了整体居住舒适度。该项未达到更高得分的原因是低密规划未搭配更高水准的景观设计（与绿化率表现相匹配），未能将低密优势最大化发挥，但整体仍属于综合评分的正向贡献项。

绿化率35%+三公园环绕：生态宜居新标杆（7.13分）

该项为中等水平得分，对综合评分既无额外加分也未形成负向拖累。建发国贸望樾的绿化率35%，结合周边丰富的生态资源，构建起立体化的绿色生活体系。项目西邻厦坊溪，北接秀山，东望规划中的秀山公园，家门口还有晋安区智慧体育公园——内设篮球场、足球场、智慧跑道等全龄设施。

这种“内外兼修”的生态配置，在福州主城实属难得。内部高绿化率确保了社区的静谧与私密，外部公园体系则为业主提供了丰富的户外活动空间。

车位比1:1：满足基本要求（5.09分）

该项为所有细项中的最低分，是拉低项目综合得分的核心因素。项目配置了388个机动车停车位，车位比约1:1（高于380户），基本保障了每户家庭的停车基础要求，但作为定位改善的住宅项目，目标客群普遍拥有1辆以上家用车，车位配比相对较低。

结语：好产品自己会说话

建发国贸望樾能在克而瑞好房点评网获得8.0分的项目价值评分，绝非偶然。从低密社区规模、1.4超低容积率、35%高绿化率，到100%得房率、1:1车位比、全维成熟配套，每一项指标都精准回应了改善客群的核心需求。

在这个产品力决定一切的时代，望樾用实实在在的硬核价值，赢得了市场的认可。正如业内人士所说：“市场并不缺购买力，缺的是真正的好产品。”

特别提醒

1. 本产品生成的内容是由AI生成，为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

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一、土拍信息

宗地编号：福州宗地 2025-03 号

拿地时间：2025 年 3 月 28 日

拿地企业：厦门国贸地产（联合建发房产开发，双国企合作）

占地面积：约 49.71 亩（33140㎡）

容积率：1.4（主城超低密，舒适度拉满）

成交总价：4.6 亿元（底价成交）

成交楼面价：约 9915 元 /㎡

规划条件：纯商品住宅，无安商配比，建筑限高 36 米，可规划立体生态住宅

产权年限：70 年（住宅用地标准年限）

二、基本信息

项目地址：晋安区五四北秀山旧改板块・厦坊溪东侧（鼓楼后花园核心）

项目名：建发国贸望樾

产品规划：14 栋 7-11 层纯小高层洋房，无高层遮挡，共 380 户纯改善社区

户型面积：103㎡三房、116㎡四房、127㎡四房、143㎡五房（全龄改善覆盖）

梯户配比：1 梯 2 户纯板楼（南北通透，私密性强）

层高：标准层高（空间舒展，无压抑感）

装修情况：毛坯交付（适配自主装修需求）

物业公司：建发自持一级资质物业（高端服务标准）

销售均价：约 23800-25000 元 /㎡，总价 290 万起

交付时间：预计 2027 年 11 月（在建中，双国企保障）

销售状态：2025 年 8 月首开，热销加冕北区双冠王，目前 1#、2# 主力在售

核心配置：35% 绿化率 + 建发新中式园林、车位配比 1.02（387 个车位）、全楼栋架空层配套（书吧 / 儿童空间 / 运动区）

三、配套速览

交通：距地铁 1 号线秀山站约 300 米（南门步行 3-5 分钟），主大门至地铁站约 1.6 公里；福马路、前横路主干道环绕，4 站达五四路 CBD，6 站通东街口，自驾 15 分钟直达鼓楼核心

教育：划片晋安区第二实验小学（公办），对口初中为秀山中学、象峰学校二部初中部；周边多所幼儿园，步行可达，满足全龄教育需求（一手房无落户年限限制，二手房需落户 3 年）

商业：800 米内覆盖五四 IN 象（原五四北泰禾广场）、金城商业中心、永辉广场，餐饮、购物、休闲一站式满足，日常采买便捷

医疗：紧邻福建省妇幼保健院（三甲）、福州市中医院五四北分院，步行 5 分钟可达，健康保障无忧

生态：毗邻智慧体育公园（50 米）、厦坊溪公园（20 米），近秀山公园、晋安湖公园，推窗见绿，出门即景，生态宜居属性突出

四、核心亮点

双国企背书：建发负责产品设计与营销，国贸主导工程建设，中建海峡承建，资金稳健，交付零风险

主城超低密：1.4 容积率 + 纯洋房规划，人均绿化面积超传统高层 3 倍，摆脱拥挤感，居住舒适度顶尖

超高得房率：新规红利下，阳台 / 飘窗 / 设备平台全赠送，103㎡得房率约 97%，116-143㎡得房率高达 103%，实现 “零公摊” 效应

地铁口优势：近地铁 1 号线秀山站，快速衔接主城核心，通勤效率拉满，适配鼓楼 / 五四路上班族

成熟生活圈：商业、医疗、生态配套均已落地，无需等待规划，入住即享便捷生活

产品力突出：纯板楼设计 + 全明户型 + 建发新中式园林，细节适配改善家庭需求，首开即售罄超 8 成

价格倒挂红利：周边次新房二手房挂牌价 2.9-3.4 万 /㎡，项目实际单价低 1 万 /㎡左右，性价比突出

五、户型点评（公众号专用，精准适配改善需求）

1.约 103㎡ 三房两厅两卫（首改入门优选）

三开间朝南，无过道浪费，动静分区明确，套内使用面积约 100㎡（媲美传统高层 129㎡）

客厅连接观景阳台，主卧带独立卫浴 + 飘窗，兼顾实用性与舒适度

总价 290-310 万，适配三口之家或兼顾老人临时居住，低门槛入主主城低密洋房

2.约 116㎡ 四房两厅两卫（爆款主力户型）

四开间朝南，南向面宽约 13 米，全明通透，得房率 103%，实际使用面积约 135㎡

仅 1 处承重墙，空间可自由改造，预留 3.3㎡步入式家政间，全屋收纳空间达 15㎡（可容 160 个登机箱）

总价 340-360 万，适配二胎家庭，功能性与尺度感拉满，是项目热销核心户型

3.约 127㎡ 四房两厅两卫（进阶改善标杆）

南向面宽约 14.8 米，餐客一体 LDKB 大方厅超 50㎡，打造家庭社交核心区

主卧面积约 17㎡，搭配 L 型窗设计，采光与视野俱佳，全明双卫 + 南北双阳台

总价 370-390 万，一步到位改善，适配追求空间阔绰的中产家庭

4.约 143㎡ 五房两厅三卫（终极改善首选）

双主卧套间设计，南向面宽约 15.6 米，收纳空间达 17㎡，满足多代同堂需求

配备独立书房 + 儿童房，全户型独立卫浴 + 观景阳台，私密度与舒适度拉满

总价 420-450 万，适配二胎家庭或三代同堂，高端改善一步到位

六、优缺点分析

✅ 优点

双国企联合开发，工程质量与交付保障双重稳妥，规避烂尾风险

1.4 超低容积率 + 纯洋房 + 新中式园林，主城稀缺低密宜居属性，居住舒适度远超高层

得房率 97%-103%，“零公摊” 设计，空间利用率极高，性价比突出

地铁 1 号线加持 + 成熟配套，通勤与生活便捷度无短板

建发物业 + 纯改善圈层，居住氛围纯粹，后期保值增值有保障

价格倒挂明显，对比周边二手房价优势显著，入手门槛友好

⚠️ 缺点

主大门至地铁站约 1.6 公里，步行需 15-20 分钟，与宣传的 “地铁口” 存在差异

周边有古厝、祭祀庙宇等特殊建筑，部分购房者可能介意居住氛围

教育资源为晋安区中等水平，无顶级学区加持，不适合学区刚需家庭

预计 2027 年 11 月交付，等待周期偏长（约 1.5 年）

片区仍处于旧改阶段，部分区域城市界面偏旧，更新需时间

东侧新夏路部分路段未修建完成，可能影响后期出行便利性

七、项目总结

建发国贸望樾是福州主城超低密改善的标杆之作，核心竞争力集中在 “双国企保障 + 1.4 低密洋房 + 超高得房率 + 地铁成熟配套 + 价格倒挂红利” 五大维度，完美适配追求居住舒适度、重视交付安全、预算 290-450 万的改善家庭。

项目尤其适合在鼓楼、五四路、东二环通勤的首改 / 再改人群，以及看重低密环境、圈层纯粹性的中产家庭；若以顶级学区为核心需求，或介意周边特殊建筑、等待周期，需谨慎考虑。整体来看，在主城高容积率楼盘扎堆的市场中，该项目以稀缺的低密属性和扎实的产品力，成为改善置业的 “优选确定性楼盘”。

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