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开发商

观宸是邦泰在长沙的第二个项目，去年12月刚首开的邦泰璟和大家很熟悉了，可以见《邦泰璟和简评》，璟和等于是在一个素质很一般的土地上做了一个配置巨高的项目。而观宸与之不同的是，土地素质大幅提升，配置继续内卷，所以我认为这是25年上半年考虑购房的朋友绕不开的核心项目。售楼处电话☎️400-159-8559转接5555【已认证】来电尊享优惠活动

先简单聊一下开发商。首先必须要说的是，邦泰是民营开发商。目前敢在市场上拿地的非纯国企开发商屈指可数，而邦泰近期还在全国大举拿地。

邦泰从四川乐山起步，最开始仅是房地产销售代理公司，后涉足房地产开发，2013年迁往成都。其业务涉及房地产、园林、商业和物业，属于典型的开发商企业，主要业务集中在成都非中心城区、全川地市。省外拓展了包括云南、重庆、甘肃、陕西、两湖、安徽等，累计开发了一百多个项目。

总的来看，其楼盘不主攻核心城区，以性价比著称。所以过去十几年，属于在三四线城市稳扎稳打积蓄力量，没有盲目扩张，倒也算躲过了一劫，在目前民营地产商死的死残的残的局势下，在四川应该算坐上了本土房企头把交椅。邦泰的口碑，在成都一直算还不错的，特别是算是少有的有自己产品研发能力的开发商，而不是照着别人的东西一顿抄。

随着这轮房地产市场下行，三四线受到的冲击远大于一二线，所以近年邦泰不得不开始布局更高能级城市。成都、合肥、长沙就是其选择，可以看到，还是比较谨慎，没有盲目追逐一线。

上图为邦泰今年拿地情况，邦泰今年一共在全国拿地22宗，拿地金额100亿出头，已经能进入房企拿地榜前20了。如果只算民营房企，那基本上就是全国民营房企第二了。在目前的背景下逆势扩张，条件是市场下行趋势暂缓或扭转，那还好，能够显著扩大规模，提升排名；如果继续下滑，民企背景将成为其最大的压力。强如厦门建发，同样是这几年逆势扩张，今年起盈利压力也陡增。

对于这个观宸，必然是邦泰在长沙这几年的最高端项目，特别是堆料方面，必然是层层加码，所以我认为对于配置不用太过担心。至于品质虽然现在不好判断，但我认为以邦泰历史开发楼盘的经验来看，起码对于那种口碑一般的央国企老油条来说是有优势的。

地块

观宸的位置位于开福中心，但又算不上开福滨江。这两个板块我之前都介绍过，可以参考：聊聊长沙的板块-开福滨江（黄兴北）、聊聊长沙的板块-开福中心。

作为绝对的老城区，拥有的优势，面临的劣势，都是雷同的。

先看看优势，老城核心区，配套成熟，比如这个地块楼下一号线+城际铁路已通车，附近医院、商业一应俱全；虽然不是一线临江，但由于西侧无超高层阻挡，高楼层必然是有部分江景视野的；地块容积率仅1.7，扣除退让和商业，实际小区内部容积率也不会超过2.4，这在老城区里是绝对的亮点。这些东西加起来，对我来说吸引力也足够了。

但劣势还是希望每个人都知道：

近开福寺：众所周知，开福寺是一个香火比较旺盛的寺庙，又有古人说，不居在寺庙周边。事实上，这个东西不单纯是纯粹的信仰or迷信问题，对于纯自己住来说，如果个人不介意，住起来确实没什么影响，但后期肯定会在流通性上会稍微打折一点。不过从历史发展趋势来看，这个不利因素的趋势是减弱的。

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