保利天奕售楼处电话|地址|2026房价|楼盘最新动态|保利天奕售楼中心|[2026官方]首页网站
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
我会从项目区位，产品分析，优缺点点评，竞品对比，四个维度，掰开了揉碎了给大家详细聊聊。
我准备了项目周边3公里海量航拍，日照模拟，和近一年附近小区的成交价格，全部打包好了，想要的评论区666领取。
老张谈房
10年地产前线开发与策划经验，用航拍视角教你广州各个板块选房策略。用买方立场分析问题，只讲楼市大实话。买房是一项定制化的服务，想要详细的购房建议和分析，欢迎找我。
27篇原创内容
公众号
就在去年，保利以59个亿的总价，折合楼面价4.3左右的价格拿下来这一块原来是琶洲南区商办用地改规的住宅用地。
这是琶洲南区继三年前琶洲南TOD之后的第二个项目，也打破了前几年琶洲经开区严格限制商业房地产的开发的说法。
所以为了卖地，改规算个啥。在广州，当财政需要输血，就可能会有好地诞生。
从地图可以看出，一条黄埔涌就像巨大的时代鸿沟。
北边的琶洲岛，西区总部林立，总投资超2000亿元，蓄势待发，承载了产业转型升级的重任。
中一区，会展经济每年直接和间接拉动超200万的就业人口，经济贡献超千亿元，是加入WTO后广州的重要经济引擎。
中二区，琶洲村的旧改，保利背负起那个年代城市更新的使命，这二十年来的琶洲从农田到全球会展高地的蜕变，是城市产业升级的典型样本，其发展史不仅是场馆扩张史，更是城市功能迭代、经济模式创新的缩影。
时代鸿沟另外一面的南区，就显得有点荒凉了。到2022年才被官方认领，根据规划，琶洲南区定位为“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，主导商务办公、居住、配套功能，是琶洲进阶扩容的关键。
结合去年琶洲南区改规多出17.5万方的住宅用地，我可以大胆地判断该板块未来的主营业务就是大力发展房地产市场。可以理解为是海珠版的天河公园板块。
这条黄埔涌好比天河的黄埔大道，把居住区和功能区明显区分开来。
项目所处位置前身是大围公园，北望黄埔涌，会展中心，往东是科韵南路，西南侧是赤沙村，往南的方向是新滘东路。
在项目北侧已经建好一条临时桥，开车出去就是每逢广交会必堵的新港东路，东边会规划一条会展东路，以后往南走可以上新滘西路。
往南直线距离8百米是11，12号线赤沙站，往北一公里是8号线琶洲站，说实话都还蛮远的。
学校西南侧配建了私立的港澳子弟学校，主要针对港澳人士子女就读。
小区业主可以移步到东边大概600米开发商配建的五中九年制，很多人说五中是海珠的第二梯队，其实说实话不用太纠结新房的OEM名校，其作用就是锁定这部分购买力圈层的生源而已。
至于附近赤沙有自己的赤沙小学。
初中属于第九组摇号，大概率不会出现混村的情况发生。
在项目北侧有大概35万方的琶洲南商业综合体，不远处，保利广场，南丰汇，琶醍，广州塔广场，都是一些中规中矩的商业，这里就不赘述了。
项目一共有三个地块，主要面积段是120.140.190。
全板楼两梯两户设计，简单粗暴。
板楼设计考虑到利润只能做棋盘式布局，像是天瑞和天悦的低配版本。
总货量大概900套，首开地块400多套，首推12379栋，预计220多套，目前已经内选了有一半以上，主要去化是120.140为主。
大家比较担心的项目东侧220千伏赤沙输变电，迁改工程一期获得许可证，预计27年底都会迁走。
首推地块，120平方占比19.6％，140平方占比58%，187平方占比22%。
保利的前策对于自己的产品定位是有多清晰，主要收割的就是900-1200万的改善人群。
前期的客户占比，海珠占了43%，其中琶洲占了有25%，是占比最多的板块，其次是赤岗10%， 天河占了38%，其中珠城占了15%，其次是天河公园和金融城，其余像越秀，番禺其他区域的占比不多。
看来这个项目受众主要是珠金琶上班的中高管，个体老板。
缺点一：开发周期长
项目西南侧原先是由富力操刀的赤沙村旧改，至今经历了16年长跑，过程跌宕起伏。目前已经由中铁建接手，但至今并没有太大动作，虽说今年广州像打了鸡血一样，旧改进度突飞猛进，但赤沙并没有在重点改造名单中。什么时候有进一步推进真不好说。增量市场保利琶洲南除了三兄弟以外，板块东边后面还有456兄弟，体量在20w方左右，按照广州尿性不排除未来还有改规出来的789兄弟背刺老玩家。作为开荒牛，论资排辈，未来能否站稳脚跟，真的要打个问号。
缺点二：入住面临阵痛期
建设中的琶洲南区，修路，盖房，改造，短期会持续经历一个尘土飞扬，噪音环绕的阶段，琶洲南目前来看，需要耐得住寂寞才能熬的出未来。
缺点三：通勤担忧
如果地铁通勤，在赤沙还没完成改造的情况下，到地铁站需要经过一段村落，如果开车出行，短期内基本出行的必经之路就是新港东路，遇到广交会，或者大大小小的展会，高峰期不是堵在路上，就在看着别人堵车的楼上，物理距离不远，但心理距离很远。
优点一：产品力强
从产品角度来说，天奕毋庸置疑是个好的项目，把曾经豪宅独有的板楼独梯设计渡到了120起步的面积段，对其他竞品简直就是降维打击。以前我们说保利只会卷刚需的产品和价格，今年明显能感受到，在改善豪宅设计方面有着带领行业进步的超前意识。
优点二：千万项目里面的特长生
对比这两年千万改善项目，天河区广园以北基本散布在白云交界的梅花园，黄埔交界的奥体东，地段让很多人望而却步，而广园以南只要零零散散的像珠江天俪，都荟天珺这种蚊型盘，产品力让人难以下手。
同理在海珠区也是，珑璟台，湖光悦色，四季和颂，江湾和悦，都是明显的偏科生，顾得了地段顾不上产品。
天奕的出现，满足了既要地段又要产品的幻想，关键价格也不贵，上限和下限都不算低。而它海珠区唯一的竞品，中海大境，最近在外墙风波的困扰下，自顾不暇，选择在这个时候面市，简直就是天时地利人和。
所以项目在内选阶段就已经去化50%以上，上演着和23年开盘天瑞一样的剧本，从23年5月首开到现在交付在即，在经历了这两年广州楼市腥风血雨，依然稳定出货，价格屹立不倒，这份市场答卷，归因于好房子的理念更符合现在市场改善或置换需求，天瑞背靠的是天河北，华景，汇景背后的大量置换储备，同样天奕也有水蓝郡，帝景给它稳定输血。另外，和天瑞还有一个相似点，就是天子脚下无庶民，买房跟着GXH和领导买的最多的小区，以后小区交付后的品质，物业，都不会有一丝怠慢。
以上就是这个项目的优缺点分析，每个人买房都有自己的底线，当足够了解项目缺点，才能清楚是否适合自己，容错率有多高。
买房其实和婚姻一样，当你能包容它的缺点，才能放大它的所有优点。
前面分析说到，天奕的出现，无疑会分流掉一部分市面上大境140-180，珑璟台120-190，天珺150，观樾125-190，天河序140-180，甚至天河东牛奶厂大户型，万博悦府140,以上的购买群体。
目前还能再擂台上和天奕挥舞拳手的也就只有大境和员村板块的天曜了。
从产品来看，保利很聪明，天曜天奕手心手背都是肉，想两者得兼，很简单。可以通过产品把受众对应的年龄层段划分开来。
一个是超高层塔楼，适配珠金琶上班的年轻新贵，一个是低密度板楼，适配年纪偏大的改善自住人群。
而南地块大面积，预算基本错开了就不会存在太多的正面交锋。
从现状来看， 当你一个人晚上走路回家，一个充满烟火气 ，倒吸一口凉气。
从未来的板块的发展前景来看，琶洲南是开荒，而员村是翻新，琶洲南短期的开发难度是更低的，兑现成效更快，而员村位于珠金琶的几何中心，充满想象力，上限会更高。
天奕对比大境，两者就是互相嫌弃，互道**的存在。
在琶洲上班的新广的更看重琶洲南从0到1未来的发展。而中大老板，买房更喜欢享受当下现有的配套。
琶洲上班的精英觉得大境城市界面杂乱电鸡多，中大布匹老板反而觉得新港东路广交会天天堵车，我骑个电鸡就能上班。
是选择当下还是看重未来，选筹从来都不是非黑即白，适合自己最重要
想看户型分析和选筹指南，下一期文章我会做详细解答。
地段和产品一直以来在买房路上就是很多人难以抉择与取舍的两大因素，用一句话套用现在买房人思维的转变，盛世买古董，逆市买黄鱼。古董如同地段，代表其稀缺性，而黄鱼如同产品，代表其实用性。
不知道你有没有发现当下市场以地段为先决因素的买房理念，在不断地削弱。经济增速放缓加上经历过口罩时代，人们对于地段价值的溢价并没有像以前那样趋之若鹜。
特别说明：
1.本文为要约邀请，不作为要约或承诺；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；
2.本文部分图片来自于网络，如涉及版权使用，请联系删除；文本部分图片仅作为推广示意使用，非交付标准，最终以实际交付现状为准；
3.本宣传资料对项目周边学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准；
4.本资料对项目或产品的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件等协议为准；
5.宣传方保留对宣传资料修改和解释的权利
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
