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目前中北路沙湖板块的关注度，都集中在两个项目身上：

一个是已经低调开卖、不集中开盘的【建发望湖】，

另一个就是作为沙湖住宅压轴登场的【保利沙湖嘉瑞】。

虽同属一个板块，但这两个项目从风格到产品再到价格，方方面面都几乎没有重合度，不存在竞品关系。而【保利沙湖嘉瑞】的面市，填补了现阶段这个板块 “轻奢豪宅”的空白。

今天我们从【保利沙湖嘉瑞】讨论度最高的 “沙湖住宅绝唱”、“独栋项目”、“产品设计” 这三个点的正反面，来客观分析它的优势与短板。

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稀缺性叙事

绝版地块的“价值悖论”

作为中北路沙湖板块可见的最后一个住宅项目，保利沙湖嘉瑞的 “绝版价值”是其一项重要的宣传点。

这种稀缺性源于两点：

1、 土地逻辑的不可逆。中北路作为武昌金融主轴，土地开发已近饱和，目前看来已无新增住宅供地。项目所在的商办调规地块（原保利维塔）是政策红利下的特殊产物，具有 “末班车效应”。

2、 圈层资源的聚集性。项目 3公里内聚集70%省级行政单位、超400家金融机构及武汉SKP顶奢商业，形成“政商”高净值圈层闭环。

但土地成熟度带来的配套完善、生活便捷等是正面，而它的反面也意味着区域价值基本已经兑现，从资产的增值性上来说没有太多的想象空间。

后续房价的涨跌基本倚仗整体楼市与经济的走势，很难再吃到板块发展的红利。

氛围感突围

有限空间内“微雕艺术”

项目住宅体量仅 2.5万方，1栋楼155户的微型社区，难以形成大体量豪宅的“圈层磁场”，这一点可以说是这个项目目前可见的最大短板。

保利为了实现更高的豪宅居住氛围感，尝试以公区体验的 “剧情化叙事”突破物理限制：

1、 双层会所体系：地上私宴厅与地下 24小时健身房等7大功能场景形成“垂直社交链”，以全玻璃幕墙提升会所内部空间的通透性。且不收取费用，仅针对业主开放。

2、 中心立体园林： 8000㎡的园林，户均52㎡的绿地面积，100%的景观覆盖率，利用全冠乔木+灌木+地被的造景层次，填充更为丰富的四季景观。

即便保利已尽可能的在有限的空间里面完善豪宅社区的居住体验，依然有可能面临： 1.服务人数过少，会所使用频次存疑，可能沦为“展示型配套”；2.园林受限于单栋楼布局，难以形成沉浸式景观动线，呈现“盆景式造景”。

但这并不代表着，体量小这一项就真的 “一无是处”，从另一个角度来看，它的体量也可以转化成三项正面价值：

1、 整体套数少，在未来二手房市场不容易出现像大规模社区中那样，大量同质化户型抛售、低价竞争的场面；

2、 居住人数少，社区内部人员管理难度低，私密性更高；

3、 保利以服务常规体量项目的物业团队配置，服务微型社区，可以做到真正落实到每一户的管家式服务。

在这个项目上，保利采用的是酒店式物业管理，家居式上门服务，为业主定制14项专属特权，外卖、快递等由机器人管家配送上门，生活垃圾放在门口由专门的环境管家带走，这样照顾到生活的星级服务，也只有小体量的独栋项目可以实现。

设计反常规

背离豪宅的“越大越优”

按照大多数项目、尤其是豪宅项目的户型设计规律来看，一个项目中面积更大的户型，往往单价更高、格局更好，甚至为了保证大平层的开阔与通透，同一楼栋的小户型都可能沦为 “边角料”，为它让路。

但保利此次却一反常态，货量最多的 166㎡户型优越，最小的139㎡户型惊艳，而面积最大的175㎡户型，却稍显莫名其妙。

从户型图上来看， 175㎡的户型属于“手枪”户型，抛开风水问题不谈，从居住体验上来说，也与通透、方正等舒朗格局无关。

33米的南向采光面、武汉唯一的全开间朝南户型，再加上98%的得房率，实得面积相当于三代住宅中220㎡左右的户型， 预计实际室内空间的尺度感与开阔性都不会太差 ，至少在实体楼中的真实感受，不会如户型图中看到的一般怪异。

270°大转角，是当下豪宅最流行的设计，这个户型的转角窗口正对中北路板块豪宅群，城市界面尚可，但没有自然景观的资源溢价，也难以支撑高端客群的支付意愿。

好在这个 175㎡的户型，整体货量也才31套，具体的市场反响，还得看保利此次的定价策略。

而货量最多的 166㎡户型，设计的就非常合理，可以说是市面上160㎡赛道上的佼佼者。 同样是98%的得房率，实得面积大概相当于传统三代住宅的200㎡+户型。

且整体格局方正通透，四开间朝南，6.5米的大横厅，双套卧设计，无论是功能性还是舒适度都没什么短板。

最值得一提的还得是139㎡的四房，简直堪称刚改群体上车的中北路板块的“福音”！ 得房率达到了101%，核心板块这个面积段，能实现完全得房率的，似乎也只有它了。

这就意味着， 400万左右的总价，可以拥有传统三代住宅中170㎡的户型。而它的优势也不仅在于得房率高、使用面积大，在户型格局上也十分出彩。

标准的方正通透户型，四开间朝南，5.5m的大横厅，每间次卧都拥有3m以上的开间 。 南北双阳台设计，虽北向阳台面积不大，但和166㎡户型中与厨房相连的阳台相比，布局更加独立，对于居家日常晾晒需求而言便捷度更高。

且对于武汉核心板块入门级购房客群来说项目地段优越、配套完善、产业成熟，学校是隔壁建发朗玥旁的武昌实验系小学，无论是居住品质改善还是学区需求都能满足。

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