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眼下天津楼市两大热点，一个是四代住宅，一个是河东市场。之前市内六区严防死守错层露台，在市场重压之下，撕开了一道口子。而2022年以前天津楼市的热点一直在环城，2022年后逐步回归到市内六区特别是河西，但2025年，楼市热点从河西向河东转移。今年河东不只是新盘供应巨多，供应结构也异常完整，从工大到二号桥，从洋房到四代，市区楼市正式进入河东时间。河东看房的朋友跟我说，虽然产品一个比一个卷，但真正有希望突围而出的，可能只有一两个。

河东到底需要什么样的房子？

河东什么样的房子能够热销？先有太阳城，后有海河金茂府，其后万欣城与格调榴园各领风骚，再往前是悦东方与栋境的年代。除了海河金茂府一线海河定位全市豪宅，河东真正能走量热销的，往往是总价可控、地段优势、配置完善的项目。换句话说，除了拥有极为稀缺的资源，河东市场需求的是质价比项目。

今年河东一票新房，最热门的是工大板块，连同上实仰山在内不到2公里范围内四个项目在售，定位整齐划一的地缘品改，必然要争夺同一波客户。在有限的需求下，比拼产品、比拼品牌、比拼价格，但很难比拼流量。项目特点与狼多肉少的格局，注定了不会有高流量热盘诞生。河东入门的二号桥与太阳城板块，已经是价格竞争红海。而腰部市场的津滨大道板块接近尾声，富民路板块近十年零土地供应，鹏飞拿下汪庄子1号地后，形成腰部市场的主力供给。

（项目区位示意图）

富民路板块南边是海河，西边是大直沽板块，东侧是昆仑路。去河北河西走昆仑路，去天津站、滨海走津塘路、津滨大道、海河东路换天津大道，多数都是快速路。昆仑路——中环线更是完整的快速路环线，一小时左右能绕城一周，通达性极强。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

鹏飞拿下富民路地块之前，至少有四五家房企研究过这个地块，机会肉眼可见：板块内十年没有供应，一河之隔是河西，快速路交通便捷，上游大直沽板块房价3.3万以上，下游二号桥都高达2.7万，同等维度的津滨大道高层在2.8万以上。但让很多房企犹豫的核心是：河东密集的新盘入市，一个全新板块拿什么冲击市场？

鹏飞拿地后直接扔出了重磅消息：河东区教育局与天津一中签署合作协议，由鹏飞集团代建十二年制学校，共2个校区，60个班规模，计划在2027年9月招生。天津一中本科录取率99%，初中部高中达线率全市前三。

（天津一中签约现场图）

此前鹏飞在南开操作的南开学苑冲入了南开榜首全市前十，这一轮在河东，从九年一贯制升级到了十二年制学校，初中直升，新增优质高中。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

随后启动排卡阶段渠道消息是：96㎡户型250万起，110户型290万起，小高层120㎡330万起。这个价格对比大直沽板块几乎是断崖式优势，而对比下游板块，同等价格区位优势明显。更重要的是，在已经全面存量的河东刚改市场，鹏飞天一格的配置，也是加量不加价。

（项目鸟瞰图）

从市场逻辑来看，鹏飞天一格抓住了河东产品迭代的机会，在一个供应空白的高能级板块，延续热销项目普遍采用的控制单价总价策略，绕开了不确定性的高改红海，对河东存量项目发起了一波降维打击。对客户来说，解决了对位置、价格、产品、配套的均好性需求，如果河东楼市今年有流量红盘，非它莫属。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

奢侈，穿过1.8万方公园回家

富民路地块最大优势在于富民路与昆仑路可以快速通达全城，但很多客户对快速路造成的干扰也颇有疑虑。鹏飞天一格规划出炉时，将南侧约18000㎡的市政公园同步做了规划代建，让地块实现了客户反馈的逆转。

整个公园体量巨大，从富民路到首排楼栋退线达到了约85米西延展面约200米尺度的公园让地块直接脱离开富民桥的干扰。公园种植的高大乔木，将富民桥造成的不利影响阻隔消解到最低。公园内设置了阳光草坪、活力运动空间、樱花主题空间，成为未来社区业主的活动前场。篮球场，乒乓球场，羽毛球场，孩子放学后或者是周末，运动场地基本包揽了基础需求。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

（项目效果图）

公园处于地块南侧，客户从客厅望去是公园景致，北侧对河岸景观做了提升改造，打造成了漫步道。在市区项目中，这种公共景观空间的存在是非常奢侈的存在。更何况二宫、富民路公园都在周边2公里不到的范围内。如果说十二年制是对河东学区改善客户的强输出，那代建的市政公园对地缘客户来说是逆转地块认知的点睛之笔。

地块北侧是护库河，南侧是代建的市政公园，东侧是绿化带，整个地块是一方独立小天地，而架空层的引入更是强化了整个地块的景观效果与私密性。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

社区在市政道路高度向上抬高约5.4米作为社区首层，形成与外围城市界面的天然屏障和视觉阻隔。社区整体抬高后，车库实际上在地面之上，采光、通风、视野更好，还能结合景观实现更舒适的行车环境。平台上所有楼座被抬高后，视野更加开阔，南侧的市政公园就变得更加具有观赏性。

（项目主入口效果图）

通过架空层设计，整个社区也分成了上下两层平面，大量配套功能被转移到架空层之下，给景观空间让渡出更大尺度，而人、车行动线也变得更加立体，真正的实现了人车分离。在教育特色鲜明的社区，必然意味着儿童众多，强调人车分流与私密性，丝毫不过分。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

地块西侧与市政公园的结合部位，打造了一个融合下沉景观庭院与会所空间在内的主入口。主入口门头达52米，高度与架空层齐平，通体铝板与石材打造，体量巨大的主入口中央是以雕塑为视觉中心的酒店式落客区。落客区下车后，两行行道树引导行人至挑高三层的酒店式入户大堂内部。从地块红线到酒店式入户大堂，有超过50米的进深。这个距离一方面强化了整个社区的归家仪式感，同时也给从城市界面到社区内部之间形成了柔性过渡。很有些传统建筑从仪门穿廊庑再到前厅的仪式感。☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

（项目会所配套效果图）

大堂前期作为接待中心使用，未来是物业人员常态化值班点，也是社区内外部真正的分界点，大挑空的尺度与前期销售中心的精装修标准，入住后效果堪称奢侈。围绕大堂配置的会客接待、书吧、音乐厅、休闲、健身会所，在同等价位的河东市场，绝对是超配。

（项目下沉庭院效果图）☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

利用架空层设置下沉庭院与业主会所已经是非常成熟的手法，常规社区多数都是庭院+垂直水景与架空层上景观的组合，但5.4米的高差解决却是个难题。鹏飞天一格很有创意的在下沉庭院与盖板之间做了第三层级的景观。利用进深尺度的充裕，在高差上做了迭级的休憩空间与景观树池。不仅让整个下沉庭院的景观效果更加层次丰富，可赏可坐之外，让巨大突兀的高差形成迭级向上逐步消弭。在架空层逐步普及的当下，这种操作手法将会成为未来的新常态。

超配！90%玻璃幕墙+金属

站在2020年，很难想象单价3万以内的住宅能有大落地窗，站在2022年，很难想象会所大面积普及。这些在今天已经是必备项，但是立面材质依然是高端项目的专属。多数项目采用的都是局部铝板线条配合大面积真石漆的结构方式，大面积铝板与玻璃幕使用在三万以内的住宅中非常少见。鹏飞天一格将整个建筑立面的玻璃+金属占比拉升到90%，在同等产品中绝对是超配的存在。

（项目外立面效果图）☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

项目单体建筑引入了时下流行的宽厅落地窗，建筑的延展面开阔通透。但这不是建筑效果的核心，核心在于大面积玻璃阴影盒的利用上。

任何住宅产品必然存在层间楼板与分户隔墙，除了窗体本身，这些部位是立面打造的细节焦点。如果色彩、质感不到位，很难呈现现代建筑设计之初要求的通透性、平直感，立面反而会显得压抑混乱。所以对于这些细部的处理直接决定了外立面的质感与效果。

鹏飞天一格在大面积窗体基础上，将层间楼板、竖向分户隔墙，大面积引入了玻璃阴影盒装饰，远望去整个外立面就是连贯的玻璃基底。

（项目建筑外立面主体效果图）☎️☎️售楼处电话400-159-8559转接7788【免费预约通道】

在这个玻璃基底上，香槟金色铝板线条进行框线勾勒，局部嵌入白色真石漆基底。从底部一直延伸形成完整的竖向线条，将视线引导向建筑顶部的大面积顶冠造型。顶冠是一个高度超过3米的香槟金色书卷造型，转角处弧线勾勒，大面积铝板在玻璃贴面形成的深色基底上映衬的视觉效果十分惊艳。而且细节的是，局部层间做了绿色跳色的铝板装饰，代表零碳建筑的同时，细节更为丰富。

层间、隔墙大面积玻璃装饰过去式绿城高端住宅的常用手法，保证建筑的视觉效果只是基础，更重要的是玻璃本身是耐污性极强的材料，整块玻璃贴在建筑结构上，抗冲击性与防水性能也明显高于常规的涂料。投入使用后有脏污经过雨水冲刷就可以焕然一新。立面是建筑的第一张脸，效果不仅要惊艳，更重要的是能经得住气候与时间的检验。

（项目大堂效果图）

前有河西，后有南开，今年河东也进入了全维供应与竞争白热化阶段。豪宅当然全市瞩目，但真正能热销的往往是地段、品质、价格均衡的腰部项目。鹏飞天一格起步面积高层中户96㎡，端户是110㎡，全部三室设计，小高层户型120㎡，最大户型133㎡为洋房产品。总价段250-400万之间，就能买到十二年制学校、大尺度公园、全架空社区，配置会所、下沉庭院、大面积玻璃铝板立面……基本上是以强势的产品，更优势的位置，补位河东腰部市场的空白。生猛的鹏飞与流量河东的基底，大概率会再造一个河东红盘。5月31日样板间会正式开放，感兴趣的朋友到时候可以去看看。

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