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一、土拍信息
宗地编号：福州宗地 2024-XX 号（鼓山旧改地块）
拿地时间：2024 年 Q4
拿地企业：福州左樟房地产开发有限公司（ 左海集团 + 福州工业园区开发集团，双市属国企）
占地面积：约 60 亩（40066㎡）
容积率： 1.14（主城罕见超低密）
成交总价：约 7.5 亿元
成交楼面价：约 16500 元 /㎡
溢价率：0%（底价成交）
规划条件：纯商品住宅， 无安商 / 配建，限高 24 米，纯低密院墅社区
划片要求： 暂未明确，交房后由教育局统筹
二、基本信息
项目地址：晋安区鼓山镇东三环路 987 号（鼓山山麓，东三环旁）
备案名：左海云山宸院
产品规划： 叠拼别墅 + 联排别墅，仅 200 户纯改善社区
户型面积： 170-175㎡叠拼、210-220㎡联排，无小户型
梯户配比：叠拼 1 梯 2 户 / 1 梯 1 户，联排独门独户
层高：叠拼 3.1 米，联排 3.3 米
装修情况： 毛坯交付
物业公司：福州融侨物业，物业费 4.5 元 /㎡/ 月
销售价格：叠拼均价约 2.6 万 /㎡，总价 293 万起；联排均价约 3.1 万 /㎡，总价 650-800 万 / 套
销售状态：2025 年 10 月开盘，在售中
交付时间：预计 2027 年 6 月 30 日
核心配置： 三坊七巷规制园林（一环三巷五院）、鼓山台地景观、私家庭院 + 星空露台、34% 绿化率、人车分流、地下车位 460 个
三、配套速览
交通：出门即上东三环，10 分钟接二环，15 分钟达火车站 / 东二环；距地铁 4 号线后屿站约 1.8km，步行接驳不便，依赖自驾
教育：划片未明确，周边为鼓山中心小学、鼓山中学等普通公立校，无优质学区
商业：步行无大型商业，驱车10-15 分钟达东二环泰禾广场（2.8km），日常依赖社区底商
医疗：距省立医院北院约 6km，市一医院分院（规划中）近邻，三甲医疗需驱车
生态：背靠鼓山风景区，近牛岗山 / 鹤林生态公园 / 晋安湖，“山 + 公园” 双重生态，主城稀缺
点击添加图片描述（最多60个字）
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四、核心亮点
主城 1.14 超低密纯院墅，禁墅令下福州 8 年罕见，土地稀缺性拉满
双国企开发，资金稳健，交付与品质双重保障，置业安全度高
200 户纯改善极小社区，170㎡起步无刚需，圈层纯粹，私密性极强
鼓山台地山居，推窗见山，台地造景，东方院落美学，宜居属性突出
高得房率 + 强拓展：叠拼得房率约 96%，联排赠庭院 + 地下室 + 露台，实际使用面积超产权 1.5 倍
三坊七巷规制园林，一环三巷五院，归家仪式感与景观层次兼具
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五、户型点评
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1.约 170-175㎡ 四房三厅三卫（叠拼・入门改善）
上叠 / 下叠双形态，下叠赠 私家庭院 + 地下室，上叠赠 星空露台，拓展空间充足
南北通透纯板楼， 3.1 米层高，LDKB 一体化，客餐厅连通宽景阳台，采光通风俱佳
四房三卫双套间，主卧带步入式衣帽间 + 独立卫浴，动静分区清晰
总价 293-450 万，低密院墅入门首选，适配追求山居的中产改善家庭
2.约 210-220㎡ 五房四厅五卫（联排・终极改善）
地上 4 层 + 地下 2 层， 独门独户，前后双庭院，入户仪式感拉满
1F：约 10 米大面宽，6.3 米挑高客厅，连通庭院，通透大气
2-3F：双主卧套间 + 双次卧，全明采光，私密性强
4F：整层主卧套房 + 60㎡星空露台，可做空中花园 / 茶室
地下双层：可拓展为影音室、酒窖、健身房、保姆房， 7 室 5 卫豪华布局
总价 650-800 万，主城稀缺联排，适配多代同堂与高端社交需求
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