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学仕里

在着手写学仕里内容之前，先针对学仕里做了一点外部调研工作。

从受访者获知，对小区及其户型，他们仅给出“还可以”的中性评价。

往昔的盛赞，已经悄然褪色。很好理解：

大家的审美，又又又升级了！

虽说，近几年出现的新房凭借“崭新”，叠加公区提升与户型的迭代优势，对众多二手房形成降维打击。

但伴随土地大供应，新房超量发售，以及对应的区域配套升级。

不仅引发了对重多区域和一二手楼盘的价值重估。

同时，在着力打造"高品质住宅"的时代浪潮推动下，住宅开发也已进入疯狂“创新竞赛”阶段，只为实现更强的市场竞争能力。

如，第四代住宅；海派风格艺术社区打造；更高得房率；公区会所跃升等……让人目不暇接，不断刷新全民审美高度。

这样的学仕里，长得不错吧？公摊也低。

多功能架空，业主互动/交流区，很丰富。

但在审美潮流如走马灯般快速更迭下，学仕里也未能幸免，逐渐褪去了往昔的耀眼光环，沦为“过时”的存在。

论小区本身，放眼当下，在所有新房/次新房堆里，只是一个普通的存在。

不过，自2024年11月交付以来，在二手房市场中，它却持续保持着炙手可热的状态。

正如，火热的湖滨安置房，就是全厦门最经典的案例。房子一般，但在S级的地段支撑下，有着举足轻重的市场地位。

而学仕里也在多维资源的拱卫之下，也形成了一条涵盖居住到教育的完整价值链条。

特别是，牛小➕牛中的优质教育资源，即外国语洪文校区，一中双十外国语多校初中划片，构成了其最为核心的价值标识，铸就其流量密码。

周边配套，或许在有些人看来并不是最好的。但叠加所有切片配套以后，那就相当丰富了。加上便捷的地铁交通，正好满足一般家庭日常生活所需要的“烟火气”，深受市场欢迎。（延伸：近期洪文安置房划片出炉，非原住民也能读外国语。削弱了商品房的学位垄断优势，引发市场担忧。实际上这种担忧很正常。但影响上，搅动的是整个市场，而不仅限于单一区域。不如放宽心。毕竟，有实力的改善家庭更看中的是新房的品质和物业服务能力）

基础信息：

于2022年8月31日公开出让，最终由中海以43.5亿元竞得，楼面价4.53万/㎡，溢价0.46%，定配建5850㎡，隐形楼面价约4.83万/㎡。

精装交付，限售均价7.3万/㎡

占地：2.55万㎡，总建面： 9.35万㎡

容积率：3.86，绿化率 30%

总户数：780户， 车配894（1:1.2）

国贸物业：5.28元，含公维金0.5元。

产品定位，主要面向中刚改，两大客群。

小区共有8栋住宅楼，涵盖高层与小高层，均为南北朝向，社区规模不大，无景观。

具备新房的两大基础亮点：

其一，所有户型的窗墙比，超过50%。

如此一来，不仅极大地提升了室内采光效果，让视野也变得更加开阔。

其二，内置独立生活阳台，配置6.3～8.8米长的全落地窗，使客厅采光极佳。

楼间距的疏密程度，还可以

。

参考下图

小区共有5种户型，层高3.1米。

106，126，135，166，190平。

106平，3房2卫，共316套，占40%

和135平，分布在2#、3#、5#、6#、7#，31～33F的高层，2梯4户。

套内实测（仅供参考），公摊20%

优点：

1、客厅带6.3米长全落地窗。

2、独立阳台。

3、3个房间大小适中，厨房大。

突出的缺点：朝南中间套，不通透。不过可以用纱窗门解决。

135平，4房2卫，共314套，占40%

分布在2#、3#、5#、6#、7#，31～33F的高层，2梯4户。

套内实测（仅供参考），公摊20%

优点：

1、客厅带6.8米长全落地窗。

2、南北通透，非常经典。

突出的缺点：有一个北向房间很小，不到7平。

126平，4房2卫，共92套，占12%

1分布在1#、9#，小高层，2梯2户

套内实测（仅供参考），公摊21%

优点：

1、15～18F的小高层，居住舒适度高。尤其是1#，南面是学校，视野开阔，采光无遮挡。

2、客厅带6.7米长全落地窗。

3、南北通透，非常经典。

4、房间大小适中。

无明显缺点。

166平，4房3卫，共28套，占4%，稀缺。

分布在9#，15F小高层，2梯2户

套内实测（仅供参考），公摊18%

优点：

1、15F的小高层，居住舒适度高。

2、项目南北两侧皆为小高层建筑，反向突出良好的楼间距，前后中庭景观。

3、客厅带8.5米长全落地窗，全屋明亮。5.6米的客厅，很宽。

4、南北通透，非常经典。

5、双主卧设计。L型开窗主卧，很大。

6、所有次卧大小适中。

无明显缺陷。

190平，4房3卫，共32套，占4%，稀缺。

分布在8#，17F小高层，1梯1户

套内实测（仅供参考），公摊16%

优点和166基本相同：

1、17F的小高层，1梯1户，居住舒适度高。

2、前后中庭景观，楼间距达到52米，非常宽，低层也舒服。

3、客厅带8.8米长全落地窗，全屋明亮。5.8米的客厅，很宽。

4、南北通透，非常经典。

5、双主卧设计。L型开窗主卧，很大。

6、所有次卧大小适中。

无明显缺陷。

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